目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產的調控仍舊不會放松，房地產市場的重心正在悄然變化：在保持2010年調控力度的基礎上，保障房建設被放到更重要的位置；城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產建設的主戰(zhàn)場

　　房地產市場2010年經歷了有史以來最為嚴厲的政策調控?；蛟S是預期的不同，人們對2010年的房地產市場調控的評判差異很大，但“十二五”規(guī)劃傳遞的城市發(fā)展戰(zhàn)略布局，近來溫總理的一番講話，央行去年的兩次加息，均向人們傳遞出中央政府對房地產市場的調控仍舊不會放松，房地產市場將面臨轉型。

　　調控結果難言到位

　　2011年以來，商品房和住宅的銷售面積、銷售額持續(xù)增長。國家統(tǒng)計局的數(shù)據表明，2010年1月-11月，全國房地產開發(fā)投資42697億元，同比增長36.5%，其中，商品住宅投資30022億元，增長34.2%，占房地產開發(fā)投資的比重為70.3%。與此同時，國家統(tǒng)計局公布的全國70個大中城市房屋銷售價格數(shù)據顯示，2010年1月-10月房屋銷售價格同比平均增幅為10.5%。

　　對于這樣的投資速度和房價上升速度，房地產業(yè)內一些人士表示，2011年年初中央提出“遏制房價過快上漲”的調控目標已經達到。中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌認為，2010年的房價雖然還在上漲，但漲幅縮小。2010年下半年，房價沒有再出現(xiàn)過快的上升，特別是6月份出現(xiàn)了環(huán)比的下降，七八月出現(xiàn)了環(huán)比持平，應該說遏制部分城市房價過快上漲的調控目標已經達到。中房協(xié)副會長朱中一也認為，2010年的房地產保持了繼續(xù)增長，但漲幅趨緩，形勢不錯。

　　然而，此前中國社科院發(fā)布的《經濟藍皮書》中的數(shù)據并不容樂觀。數(shù)據顯示，2010年1月-8月，全國商品房平均銷售價格為5520元/平方米，2009年同期為4800元左右，房價漲幅為15%。2009年同期與2008年相比上漲25%。預計2010年全年住宅價格漲幅雖比2009年下降10個百分點，但仍為15%左右，其上漲速度要比城鎮(zhèn)居民收入增幅高出5個百分點，房價上漲速度仍然高于城鄉(xiāng)居民收入增長速度。這與民眾普遍認為調控以來的房價水平仍然難于承受的切身感受相吻合。央行剛剛公布的《2010年第四季度儲戶問卷調查報告》也顯示，75.5%的居民對當前房價水平認為“過高，難以接受”。

　　盡管2011年9月份政府就限購、執(zhí)行差別化房貸、加大住房供應和保障房建設等多個方面實施了第二輪調控，截至去年11月底，已有15個城市陸續(xù)出臺了落實國家二次調控的實施細則，但到了本該進入樓市淡季的年末，一些熱點城市的商品房量價卻在連連上升。在出臺了預售資金監(jiān)管、預售許可管理等措施的北京，一些開發(fā)商在政策實施前加緊辦理銷售證，然而，拿到銷售許可證后卻有近四成項目并不開盤。很顯然，在通脹壓力下，開發(fā)商對2011年樓市的資金預期仍有信心。流動性過剩使開發(fā)商的資金仍然可以支持其“捂盤惜售”、“小步慢走”。

　　預判樓市面臨轉型

　　房地產市場在各方一路博弈后又進入了讓人看不懂的焦灼狀態(tài)。今年是“十二五”開局之年，對今年房地產市場走向的預判成為人們最關注的熱點。

　　很多人注意到，“十二五”規(guī)劃明確提出“加快轉變經濟發(fā)展方式”，重點扶持新能源等戰(zhàn)略性產業(yè)，而并未提及被視為支柱產業(yè)的房地產業(yè)。房地產在支柱產業(yè)中似乎被淡出。2011年12月12日中央經濟工作會議的公報里也沒有提及房地產調控。然而中央經濟工作會議上強調，“要加快推進住房保障體系建設，強化政府責任，調動社會各方面力量，加大保障性安居工程建設力度，加快棚戶區(qū)和農村危房改造，大力發(fā)展公共租賃住房，緩解群眾在居住方面遇到的困難，逐步形成符合國情的保障性住房體系和商品房體系?！薄笆濉币?guī)劃在城市發(fā)展規(guī)劃中也明確了“促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”的目標。

　　特別是2010年12月26日，溫家寶總理在參與中央廣播電臺直播時稱，調控樓市的“國十條”、“國五條”落實不夠好，將繼續(xù)加大力度抑制樓市投機，有信心使房價回歸合理。業(yè)內人士認為，這是對此前房地產業(yè)內發(fā)出的房價調控目標已經達到聲音的一個回應。

　　目前房價仍處在非合理水平，2011年中央政府對房地產的調控仍舊不會放松，房地產市場的重心正在悄然變化，將在盤整中轉型。在保持2010年調控力度的基礎上，保障房建設被放到2011年房地產調控更重要的位置。城鎮(zhèn)化的推進，將使二三線城市和中小城市成為房地產建設的主戰(zhàn)場。

　　保障房成市場絕對主力

　　中原集團研究中心分析，在我國房地產市場所面臨的根本性矛盾短時期內尚無法緩解之時，調控將成為常態(tài)，從而為緩解市場的供求矛盾而爭取時間和空間。因此，2011年房地產市場調控依然面臨從緊的壓力。2011年將繼續(xù)為2010年調控尚未達成的目標而努力，預計全年市場將維持量價平穩(wěn)態(tài)勢。在盤整的同時，整體市場格局卻蘊育著轉型的趨向。而這一轉型具體體現(xiàn)在政策導向轉型、區(qū)域發(fā)展轉型和市場結構轉型上。

　　目前房地產業(yè)界普遍認為，被列入“十二五”規(guī)劃的保障性住房今后將會在政策導向下全面提速。

　　住房與城鄉(xiāng)建設部2010年11月發(fā)出的《關于報送城鎮(zhèn)保障性安居工程任務的通知》明確提出，2011年計劃建設保障性安居工程任務為1000萬套，比2010年的580萬套增長72.4%。各地在相繼增加保障性住房建設的計劃。北京已明確，“十二五”期間計劃新建、收購各類保障性住房100萬套，并為10萬戶家庭發(fā)放租金補貼。北京、上海宣布“十二五”期間保障性安居工程建設比例占整體供應的60%甚至更高。業(yè)內人士認為，政府的這項舉措意味著今后二三年內必將形成保障房的供應高潮，保障房在套數(shù)總量上將超過商品房。

　　根據計劃，在2011年新增的420萬套保障房建設中，公共租賃房將占主要部分。此前，住建部政策研究室主任陳淮表示，公共租賃房并不是專門提供給窮人的，公共租賃住房的目標是四種人群：一是是收入中等偏下人群；二是是處于過渡期的人群，比如剛剛走出大學校門的學生；三是是流動性人才；四是是高端管理型人才。

　　應該說，公租房的大量推出將是樓市最尷尬的“夾心層”的一大福音。2010年12月16日，北京昌平區(qū)七家鎮(zhèn)海鶄落村集體土地7800套租賃住房項目已經開建；上海宣布保障房比例將占房地產開發(fā)的60%；深圳計劃未來5年建設18萬套公租房；西安也宣布未來3年建設373萬平方米公租房；重慶提出到2012年建設4000萬平方米公租房……

　　公租房比重的加大將使租賃市場高租金難題得以破解。盡管目前公租房由誰來建、如何建、保障誰、怎么管理，土地、資金從哪來等問題還有待進一步落實，但人們已經能看到，政府希望通過發(fā)展公租房擴大保障覆蓋范圍，從而影響市場預期進而促進調控的意圖分明。

　　二三線城市樓市升溫

　　全國房地產市場幾經大幅波動和調整，一線城市的領先優(yōu)勢已出現(xiàn)明顯下降。上市房企半年報顯示，2010上半年，多數(shù)品牌房企拿地金額接近或超過2009年拿地金額的50%，而在二三線城市的拿地面積占企業(yè)新增土地儲備接近或超過七成。

　　中原地產認為，二線城市的調整普遍滯后于一線城市，而反彈速度則普遍領先于一線城市。這表明，在國家戰(zhàn)略支持、區(qū)域發(fā)展梯度轉移的帶動和自身經濟基礎的日漸夯實的基礎上，二三線城市房地產市場的發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，已逐步成為全國市場的重心。

　　從政策角度看，“十二五”規(guī)劃建議中明確提出，今后要“緩解特大城市中心城區(qū)壓力，強化中小城市產業(yè)功能，增強小城鎮(zhèn)公共服務和居住功能，推進大中小城市交通、通信、供電、給排水等基礎設施一體化建設和網絡化發(fā)展”?！笆濉币?guī)劃“促進區(qū)域協(xié)調發(fā)展，積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化”城市發(fā)展戰(zhàn)略目標的確定，也將加速今后二三線城市樓市發(fā)展的進程。

　　其實，從國家區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略看，區(qū)域調整的力度已經日益升級，并呈現(xiàn)向中西部傾斜、由區(qū)域競爭向區(qū)域合作融合、由集中優(yōu)勢到優(yōu)勢互補的轉變趨向。

　　中原集團研究中心依據人均GDP和城市化率兩項指標，對全國范圍內40個中心城市的分析認為 ，目 前 處 在 人 均 GDP3000-8000美元、城市化率30%-60%的這一房地產發(fā)展“黃金時期”的城市，除了東部地區(qū)的三四線城市外，中西部地區(qū)，如重慶、成都、石家莊、貴陽、合肥、鄭州、西安等的二線中心城市，東北的哈爾濱和長春兩市都處于這一區(qū)間。此外，中西部地區(qū)的長沙、武漢、蘭州等市也處在此階段向下一階段過渡的初期。結合國家運輸通道建設所形成的交通樞紐，鄭州、武漢、長沙、西安、重慶、成都、石家莊、貴陽等城市有望成為未來市場的新興熱點。

　　商業(yè)地產成投資熱點

　　隨著樓市調控的逐漸深化，開發(fā)商紛紛把目光從住宅轉向商業(yè)地產。近期不少開發(fā)商開始出手購入商業(yè)用地。從四大一線城市商業(yè)地產開發(fā)投資額與房地產開發(fā)投資額的比例來看，住宅市場發(fā)展相對較早的上海、深圳、廣州的商業(yè)地產占比逐漸上升，已達到20%-25%的水平。

　　目前，不但萬科、中糧、保利、中海等諸多國內一線開發(fā)企業(yè)高調宣布其商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略，未來商業(yè)地產的開發(fā)比例將占 到 其 整 體 開 發(fā) 投 資 的20%-30%。家電、食品、能源、制造業(yè)以及保險、外資的家居商、零售商等諸多行業(yè)的資金也紛紛涌向商業(yè)地產。有不少開發(fā)企業(yè)在2010年一年已在國內諸多城市簽了不下十幾、二十幾個城市綜合體的開發(fā)協(xié)議。

　　根據“十二五”規(guī)劃，到2015年中國的第三產業(yè)增加值將達到或超過第二產業(yè)的增加值。而近年一線城市第三產業(yè)占GDP的構成均已超越50%，部分二線中的發(fā)達城市也接近50%。業(yè)內人士表示，這預示著寫字樓及商業(yè)地產的開發(fā)即將進入黃金周期，商業(yè)與住宅的綜合開發(fā)有望成為內地開發(fā)行業(yè)的發(fā)展方向。

　　后續(xù)政策是否更嚴厲

　　目前很多人在揣測，未來是否會出臺更為嚴厲的調控政策，對此人們的預判存在較大差異。

　　中原地產堅持認為，2010年的政策措施中，保障房的全面提速和“限購令”的實施是兩大突出特點。預計2011年“限購”仍將持續(xù)其使命，暫時不會退出。2011年大規(guī)模的保障房建設，若配合以“限購”措施，可以加速實現(xiàn)“增供應、遏需求”的政策目標。

　　另有業(yè)內人士認為，2011年隨著城鎮(zhèn)化的推進，諸如城市綜合體建設會快速升溫，為防止開發(fā)商以商品住宅期房營銷撬動商業(yè)開發(fā)，利用銀行貸款以小博大的行為，預售監(jiān)管政策將會在全國更多房地產熱點城市施行。

　　中國民生銀行（6.37,0.01,0.16%）此前公布的《中國地產金融藍皮書》也提出，2011年房地產政策環(huán)境仍可能偏緊，監(jiān)管部門對房地產行業(yè)資金的監(jiān)管必將日趨嚴格和規(guī)范。未來監(jiān)管房地產市場的手段會越來越多、工具也會越來越完善。政府明年可能會繼續(xù)加大對按揭、開發(fā)貸、土地儲備貸款等各類房貸政策的執(zhí)行情況的監(jiān)察力度，及時嚴厲查處各類違法違規(guī)行為。

　　對房地產而言，減少流動性才是根本。中國人民銀行貨幣政策委員會2010年第四季度例會透露的信息顯示，2011年央行將把信貸資金更多投向實體經濟特別是“三農”和中小企業(yè)，促進經濟結構戰(zhàn)略性調整。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松預計，2011年一季度可能呈現(xiàn)上調存款準備金率、加息與匯率政策“三率”齊出的調整格局。預計加息后中國會加強投機性資本流入管制，并鼓勵境內資本流出。

　　近日，被稱為打壓房價的“核武器”的房產稅已在重慶“落下靴子”，重慶有望在今年一季度開征房產稅。然而，作為針對占有資源多寡而征收的財產稅，作為增加地方財政收入擬征的地方稅，在這場樓市博弈中被賦予了過重的擔子。且不說對房產的評估、重復征稅等諸多問題是否在征稅前準備充分，僅從房產稅征收的作用來講，許多專業(yè)人士都強調房產稅或物業(yè)稅改革不宜當作干預當前住房市場的短期政策工具，該稅種并不能解決房價上漲問題。因此，房產稅對高房價的效力究竟能有多大此時似乎并不清楚。