ST環(huán)球：整體上市與跨江戰(zhàn)略推薦
2007-01-24 00:00
投資要點:
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦。集團已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優(yōu)質(zhì)土地擬分兩步全部注入公司，公司在江北的優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競爭力和盈利能力，增強資本資產(chǎn)實力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。
董事長張桂平為業(yè)內(nèi)強勢人物，預計公司將與蘇寧電器在業(yè)務上戰(zhàn)略合作，在資本市場上共享長期優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)投資者平臺，使公司成為具備優(yōu)良業(yè)績的全國性知名的房地產(chǎn)公司。
2007年公司與集團江北項目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機遇，將長期提升萬畝地產(chǎn)的價值。若集團在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲得成功，則有望成為一線藍籌。
2007年初增發(fā)后開發(fā)全部項目將帶來52億元銷售凈利潤，每股帶來10.65元凈利潤，EPS年增長100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價為15.6元，給予“推薦”評級。公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
風險提示：
注意增發(fā)風險、基本面變化或國家宏觀調(diào)控帶來的投資風險。
借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦
公司原名為吉林紙業(yè)股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團受讓吉林市國有資產(chǎn)公司20009萬股取得公司的控股權(50.06%)。2005年度公司進行了重大債務重組，吉林紙業(yè)的全部資產(chǎn)低償了全部債務，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團通過收購*ST吉紙控股權成為*ST吉紙股東，以經(jīng)營性資產(chǎn)注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對價安排。
公司收購、重大資產(chǎn)重組以及債務重組后，蘇寧集團向上市公司置入了天華百潤(蘇寧·天潤城項目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權，使公司無償獲得40278萬元的經(jīng)營性資產(chǎn)凈資產(chǎn)，由一個瀕臨退市的績差公司變更為一個以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與混凝土生產(chǎn)銷售的優(yōu)質(zhì)上市公司，每股凈資產(chǎn)將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業(yè)務將變更為房地產(chǎn)開發(fā)及混凝土生產(chǎn)、銷售，成為蘇寧集團房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司。
實力雄厚的控股股東—蘇寧環(huán)球集團
1、公司董事長張桂平—行業(yè)內(nèi)的強勢人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長張近東為同胞兄弟，大學本科學歷，建筑學專業(yè)副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協(xié)常委，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟副主席，江蘇省工商聯(lián)副會長，江蘇省工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長，東南大學董事，南京師范大學董事、教授，江蘇省光彩事業(yè)促進會第二屆理事會副會長。
被南京市政府評為2003年度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)先進個人，榮獲2002年社會主義建設貢獻獎章，2005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司董事長。
2005年12月10日起任ST環(huán)球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長、總裁。
2、多元化經(jīng)營總資產(chǎn)超過60億元的蘇寧環(huán)球集團
蘇寧集團始創(chuàng)于1987年，始創(chuàng)人張桂平先生。蘇寧集團從電器貿(mào)易做起，1992年開始進入地產(chǎn)界，如今集團已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)連鎖、醫(yī)藥科技、五星級酒店、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、通用航空、門窗制造、物業(yè)管理等于一身，總資超過60億元的超級航空母艦，成為國內(nèi)首屈一指的大型綜合性民營企業(yè)。經(jīng)過十幾年洗禮的蘇寧集團，在江蘇省內(nèi)外已然顯現(xiàn)王者風范，企業(yè)的美譽度也日益提升。為了適應企業(yè)集團的高速度、多元化發(fā)展，2004年蘇寧集團更名為蘇寧環(huán)球集團。
近年來集團榮獲“中國企業(yè)500強”、“全國民營企業(yè)五百強前十名”等榮譽稱號，旗下的蘇寧地產(chǎn)榮獲“2003年度南京市民營企業(yè)納稅第一大戶”、“江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強、民企第一強”的殊榮，同時還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業(yè)’”、“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長單位”、“江蘇省工商聯(lián)副會長單位”、“江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會會長單位”、“2004年中國住交會名企”等幾十項榮譽稱號，由蘇寧地產(chǎn)傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會名盤”稱號，在社會各界享有極高聲譽。
21世紀，蘇寧環(huán)球集團做出多元化發(fā)展的戰(zhàn)略決策，對集團進行擴充，揮師大舉進軍商業(yè)連鎖、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、門窗制造等熱門行業(yè)、為企業(yè)集團的可持續(xù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎。蘇寧環(huán)球集團一直堅持把最好的產(chǎn)品、最好的服務、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，南京地產(chǎn)界的領跑者
蘇寧集團1992年成立以來，潛心打造房地產(chǎn)品牌。在激烈的市場競爭中，始終以“高質(zhì)、高標、高效”為目標，秉承“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誠信服務”的企業(yè)宗旨，不斷開發(fā)新項目。集團旗下的蘇寧地產(chǎn)至今已累計開發(fā)房地產(chǎn)項目近40個，開發(fā)面積超過300萬平方米。相繼開發(fā)了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環(huán)球大廈、蘇寧環(huán)球精品商城、蘇寧環(huán)球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環(huán)球大廈是蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)南京商務樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業(yè)加速競爭的背景下，蘇寧地產(chǎn)在市場把握、產(chǎn)品研發(fā)、營銷、工程質(zhì)量控制和物業(yè)管理服務等方面一直走在市場的前端。
作為南京地產(chǎn)界的領跑者，蘇寧地產(chǎn)一直以創(chuàng)新和服務享譽業(yè)界。經(jīng)過十幾年發(fā)展的蘇寧地產(chǎn)，在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)出王者風范。2004年，蘇寧地產(chǎn)被評為中國住交會“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產(chǎn)的強大實力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產(chǎn)開發(fā)歷程的蘇寧地產(chǎn)在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)王者風范，21世紀，集團響應江蘇省“沿江大開發(fā)”的戰(zhàn)略決策，揮師進軍江北新區(qū)，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區(qū)的土地，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿Α?
目前正在開發(fā)的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發(fā)注入)、蘇寧·天潤城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發(fā)注入)、佛手湖環(huán)球度假村(可能在下一次增發(fā)注入)等大盤已經(jīng)或?qū)⑷鎲?，蘇寧·天潤城在江北以低價進入市場，低廉的房價受到了購房者追捧。
5、承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司
2005年公司重組時，蘇寧環(huán)球集團將公司定位為集團房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)，并承諾蘇寧集團的未來發(fā)展戰(zhàn)略是優(yōu)先扶持公司的發(fā)展，幫助公司做大、做強住宅類房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，將對其控制或獲取的其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源適合以適當方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅均有)，業(yè)績穩(wěn)定增長、運作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績的知名企業(yè)，5年后在行業(yè)內(nèi)排名前5位。
集團在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區(qū)廉價拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤城4294畝土地以及將通過定向增發(fā)拿進來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規(guī)劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產(chǎn)的價值，若全部開發(fā)將帶來可觀利潤。
2、集團在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業(yè)競爭、支持上市公司持續(xù)發(fā)展、提高上市公司房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)以及拓寬公司的產(chǎn)品線，集團在南京江北大量優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目(擬獲證監(jiān)會批準)；第二步：預計在下次增發(fā)購買集團在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將拉開集團公司優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司的序幕。公司實際控制人張桂平及其關聯(lián)人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊資本5000萬元的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%的權益認購8212.4665萬股(合計37038萬元)，將合計取得公司57.4828%股權)，南通百匯物資公司認購912.4962萬股，以現(xiàn)金認購。上述1億股的增發(fā)價格為4.51元/股，增發(fā)股份為9125萬股，增發(fā)后總股本4.9099億股。
定向增發(fā)完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項目100%的權益。
第二步，預計在下一次定向增發(fā)時購買集團公司剩余地產(chǎn)項目。如：擁有100%權益的佛手湖別墅項目和84%權益的威尼斯水城項目，預計將按市場價格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團在南京江北的另外5609畝土地的成熟項目和優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)權益。這樣公司在南京的土地儲備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，進一步提升公司的競爭力和市場地位，極大地增強公司的資本資產(chǎn)實力，改善公司的財務狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發(fā)以及高速增長。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區(qū)域開發(fā)，將晉升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長春注冊了“北京蘇寧環(huán)球有限公司”及“長春蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”兩家全資子公司，注冊資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設立拉開了公司在北京和長春等跨區(qū)域發(fā)展的序幕，目前公司正在北京、長春市和吉林市開拓市場，希望分得一杯羹。若跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略獲得成功，則公司的經(jīng)營管理水平將上一大臺階、業(yè)務結(jié)構(gòu)將進一步完善、核心競爭力將進一步增強，公司將迅速從地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
南京“跨江戰(zhàn)略”是公司的歷史性發(fā)展機遇
目前集團與公司擁有的萬畝開發(fā)用地處于南京江北的浦口區(qū)，離長江大橋只有一步之遙，該區(qū)域目前正是江北浦口區(qū)擬啟動的“中心區(qū)”，是未來跨江戰(zhàn)略的橋頭堡。南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略，可讓公司在江北浦口區(qū)的萬畝土地長期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區(qū)”中的重要組成部分，正從規(guī)劃藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實
南京市城市發(fā)展的主要趨勢和問題是，主城人地矛盾進一步突出，拉開都市發(fā)展框架成為當務之急；有序疏散舊城人口、提高新城區(qū)建設水平成為主城面前的主要問題等等。對此，2001年底，南京市制定了“保護老城、發(fā)展新區(qū)”，實施“一城三區(qū)”“三個集中一個疏散”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。在古城周邊拓展總面積達380平方公里的東山、仙林、江北3個新市區(qū)，以實現(xiàn)“工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、建設向新區(qū)集中、高校向大學城集中，疏散老城區(qū)人口”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個新市區(qū)，已有300多家企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，34所高校匯聚大學城，推動南京實施空間發(fā)展戰(zhàn)略的“一城三區(qū)”決策，正在從規(guī)劃藍圖變?yōu)槊篮玫默F(xiàn)實。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構(gòu)筑
A、江北浦口區(qū)擬啟動“中心區(qū)”建設，是跨江戰(zhàn)略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”，江北的浦口新市區(qū)將成為南京未來城市建設的一個重點。浦口中心區(qū)將是江北地區(qū)城市化進程的重要一環(huán)，更是輻射帶動蘇北、安徽等中西部地區(qū)發(fā)展的重要功能區(qū)，同時也是塑造濱江城市特色的關鍵地區(qū)，帶動南京都市區(qū)跨江發(fā)展的副中心，規(guī)劃設計范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區(qū)城市建設基本上處于“零城市化狀態(tài)”，爭取用10年左右的時間，把該片區(qū)建設成為浦口未來的行政、商務和文化中心，完善江北新市區(qū)的城市功能，“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”將長期提升江北房地產(chǎn)的價值。
B、跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎和條件已經(jīng)成熟
2005年，江北浦口區(qū)地方財政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個中心”建設規(guī)劃中的140多項重大支撐項目中，“浦口板塊”有15個項目，占全市10.7%。
跨江戰(zhàn)略使自主創(chuàng)新體系與產(chǎn)業(yè)體系正在形成?？缃瓚?zhàn)略使江北地區(qū)成為建設“五個中心”新的“增長區(qū)”，而“五個中心”又是江北地區(qū)的支撐平臺。在“長三角先進制造業(yè)中心”建設上，這里除了高新區(qū)外(南京高新區(qū)內(nèi)高新技術企業(yè)近200家，成為南京最密集的高新區(qū)，90%以上的高新技術企業(yè)擁有自主知識產(chǎn)權)，還有國家級化學工業(yè)園區(qū)，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業(yè)；在“全省現(xiàn)代服務業(yè)中心”建設上，軟件產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”在江北，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)旺盛，“一山三泉”生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展；在“長江國際航運物流中心”建設上，西壩港區(qū)和通江集輔助港區(qū)等均已全面啟動建設；在“全國重要科教中心”建設上，南京工業(yè)大學、東南大學、南京大學、南京審計學院，在直接為江北創(chuàng)造價值的同時，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態(tài)之城。
通過“一城三區(qū)”、沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，江北兩區(qū)(浦口區(qū)和六合區(qū))實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎和條件已經(jīng)成熟。江南江北將統(tǒng)籌、聯(lián)動、融合、平衡發(fā)展，“雙核驅(qū)動”推進南京實現(xiàn)新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設江北”戰(zhàn)略正在實施
江南主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展已起到影響和帶動作用。雨花臺區(qū)將建設南京南部商貿(mào)物流中心，提升軟件產(chǎn)業(yè)基地的水平和實力；建鄴區(qū)是“跨江發(fā)展”的先行區(qū)，使江心洲成為南京跨江發(fā)展的重要“落腳點”；沿江岸線最長的老城區(qū)--下關區(qū)將成為“跨江發(fā)展中心輻射區(qū)”，下關電廠搬遷、生產(chǎn)型碼頭置換搬遷、大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項目已啟動建設，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規(guī)劃論證，浦口的頂山片區(qū)、泰山片區(qū)、江浦片區(qū)與江南主城的對接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機械、紡織、服裝等產(chǎn)業(yè)以及化工園等開發(fā)園區(qū)，構(gòu)建起一個龐大的工業(yè)框架，啟動了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設讓江北與主城融合，筑高一體化發(fā)展平臺
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環(huán)線，分別經(jīng)長江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環(huán)”?！笆晃濉逼陂g，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎上，將開建繞越公路東南環(huán)，繞越東北環(huán)連接長江四橋，抵達雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環(huán)”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實質(zhì)性改善浦口區(qū)與主城區(qū)的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號線前期的準備工作，2012年之前建設3號線，如果浦口、六合兩地的經(jīng)濟發(fā)展較快，地鐵3號線有望提前開工建設。3號線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區(qū)和東山新市區(qū)，連接祿口機場、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對外交通樞紐。
跨江通道的建設為江北地區(qū)帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時，也為南京打開了廣闊的發(fā)展空間。“隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，江南主城的土地資源與生態(tài)資源的承載力相對不足。而跨江發(fā)展，可讓江北豐富的土地與生態(tài)資源迅速增值。
4、市區(qū)、當?shù)睾屯鈦砉ば诫A層是南京江北購房主力
市區(qū)、當?shù)睾屯鈦砉ば诫A層，30歲左右的青年為該區(qū)域的購房主力。浦口區(qū)是南京的工業(yè)區(qū)，大企業(yè)和高校云集于此，擁有強大的購買力。目前該區(qū)域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區(qū)的房屋和物業(yè)價值。
2007年南京江北4個樓盤全面開工
公司與集團擁有的南京江北浦口區(qū)的4個項目：蘇寧·天潤城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤城(即天華百潤)項目(95%權益)
“天潤城”由蘇寧環(huán)球集團投資，蘇寧南京天華百潤投資發(fā)展股份有限公司開發(fā)，是江北地區(qū)最大的樓盤之一、是離主城區(qū)最近的一個樓盤，建成后的“天潤城”將集普通住宅、商業(yè)、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區(qū)。項目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，距長江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，泰山街道次中心區(qū)域，距長江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級新城，位居江北沿江開發(fā)橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，緊鄰大橋北路、寶塔山風景區(qū)，空氣清新。項目距長江濱岸1公里，鄰近東南大學、南京大學、南京工業(yè)大學浦江學院和高新區(qū)，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構(gòu)思，陽光景觀式的人文設計，社區(qū)由“二軸、一帶、一心、四島”融會貫通。整個居住區(qū)由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨特的景觀。
項目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發(fā)完畢，預計總投資68億元，上市公司擁有95%的權益。項目拿地成本低廉，樓面地價440元/平米，44萬元/畝。
項目已開發(fā)100萬平米建面，還剩3/4未開發(fā)。目前開發(fā)的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業(yè)者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項目品質(zhì)尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價進入市場，在銷售中體現(xiàn)大型樓盤的綜合成本優(yōu)勢，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，利潤率較低。開盤以來，起價2500元/平方米，最高價3700元/平方米，均價3180元/平方米。第一街區(qū)到第四街區(qū)均價從2500上升到3000元/平米，6街區(qū)銷售均價3300元/平米。目前第一街區(qū)、第二街區(qū)已交付，第三街區(qū)07年4月交付，第四街區(qū)07年6月交付，第五街區(qū)已售磬，07年10月交付。
已開發(fā)面積預計結(jié)算時間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續(xù)開發(fā)在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤城”項目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規(guī)劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達)，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號線在江北出口與蘇寧天潤城相鄰，交通的改善為項目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤城”和“威尼斯水城”(集團項目，公司計劃07年購入)之間政府規(guī)劃2200畝的生活配套，預留用作醫(yī)院、商業(yè)、體育館等公共配套建設，在天潤城內(nèi)，也規(guī)劃了商業(yè)街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經(jīng)完成?！疤鞚櫝恰表椖康呐涮滓言谝?guī)劃中，部分已動工。其中小區(qū)自帶配套：6所幼兒園、3所小學、2所中學，商業(yè)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場，計劃引入鼓樓醫(yī)院、省人民醫(yī)院分院。社區(qū)中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個項目可共享資源。
“天潤城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等?，F(xiàn)有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業(yè)MALL取代，并將引進蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進駐，與小區(qū)僅一街之隔。商業(yè)圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業(yè)面積3萬多平米，是新街口商業(yè)圈的3倍。“一站式”購物，將給“天潤城”和威尼斯水城的業(yè)主帶來極大的方便。
2、集團第一步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目--“天華硅谷”(100%權益)，2007年初向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入的資產(chǎn)
“天華硅谷”項目是公司2007年上半年的定向增發(fā)注入項目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項目位于天潤城西側(cè)，主要開發(fā)高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，涵蓋商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產(chǎn)項目。項目盈利能力強，將使公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由低端住宅向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)延伸，產(chǎn)品線大大豐富，項目的開發(fā)將增厚每股收益。
項目位于浦口區(qū)泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區(qū)域，占地382.6畝，西面為商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂區(qū)，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢取得一致，與周邊自然環(huán)境，區(qū)內(nèi)山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設計以小康住宅為起點，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂區(qū)于一身。
公共配套設施規(guī)劃有會館、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。
項目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設用地規(guī)劃許可證》及《國有土地使用權證》，由政府拆遷?？傉嫉孛娣e492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價1562元/平米(目前周邊地價128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價5500元／平方米；商業(yè)15.12萬平方米，均價7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤總額9.09億元，稅后利潤6.09億元。
“天華硅谷”項目施工分為三期，2006年11月開始基礎施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預售。2008-2009年結(jié)算。
項目前景
“天華硅谷”項目地理位置優(yōu)越，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達，地塊內(nèi)有良好的自然山體和大量的水面，可遠眺長江開闊江景，自然條件和景觀優(yōu)越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項目所在地的交通將更加便利；項目毗鄰高新技術開發(fā)區(qū)、沿江都市工業(yè)園區(qū)以及南京大學、東南大學等多所高校校區(qū)，依托周邊區(qū)域幾十萬人的龐大消費群體以及江北華東第一大商貿(mào)基地的人流消費潛力，專注于打造特色商業(yè)區(qū)和高檔低密度生活小區(qū)，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。目前該地區(qū)的別墅、聯(lián)排別墅等高檔住宅銷售價格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業(yè)地產(chǎn)銷售均價基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預計集團第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目---4500畝的“威尼斯水城”項目84%權益(擬第二次定向增發(fā)購買的項目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風情生態(tài)水景度假社區(qū)。項目位于南京浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)，東臨長江，八卦洲，東側(cè)是濱江大道，與南京市區(qū)隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區(qū)，浦洲路，南臨規(guī)劃中的過江隧道。與天潤城相鄰，濱臨長江，雄踞江北第一線，攬盡一江風華。利用長江自然風光優(yōu)勢創(chuàng)造高雅環(huán)境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對話，建筑與水景對話，倡導人與自然和諧共生。
項目聘請美國設計師設計，建筑風格與品質(zhì)上走與天潤城差異化的道路，即提高樓盤品質(zhì)和拓寬公司的產(chǎn)品線的道路，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛(wèi)星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體的新城。配套會所、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。
地塊與城市主要功能中心交通聯(lián)系十分方便，通過長江大橋到達市區(qū)約20分鐘左右車程，到達浦口區(qū)商業(yè)中心只需5分鐘車程。目前到達市區(qū)主要通過用地兩側(cè)的規(guī)劃城市干道與長江大橋相連。東側(cè)的濱江大道為城市景觀大道，西側(cè)為浦珠路為城市主干道，可由長江大橋直接達到小區(qū)，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價在3000多元左右/平方米，多層均價在4000多元左右/平方米。目前售價在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結(jié)，將在2007年結(jié)轉(zhuǎn)。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將威尼斯水城(占地4500畝)項目公司90%股權全部轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價格將根據(jù)土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
4、預計集團第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目—“佛手湖別墅”項目100%權益(擬在第二次定向增發(fā)購買的項目)
“佛手湖別墅”項目位于南京江北浦口區(qū)以西，處南京老山風景區(qū)，緊鄰珍珠泉旅游度假區(qū)，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨厚，是南京市是最好的地段，具備建設高檔旅游度假區(qū)的優(yōu)越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項目占地面積616畝，集團購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態(tài)為獨棟別墅，預計07年開盤，項目建成后預計售價將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結(jié)算。
佛手湖度假村建設項目包括：白金五星級超豪華酒店，高檔度假別墅，康復醫(yī)療中心及相關配套設施。建成后將成為一個集旅游度假，會務休閑，康復療養(yǎng)等多種服務功能于一體的國內(nèi)最高檔次的旅游度假村。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將“佛手湖別墅”項目公司股權84%轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價格將根據(jù)土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
盈利預測(2007年初增發(fā)后的盈利預測)
假設前提：
公司按照正常開發(fā)計劃，開發(fā)天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目；
按照目前公司開發(fā)的正常進度、近兩年的銷售價格預期；
公司的各項費用水平和建造成本與市場水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長20%，2006-2008年，年凈利潤貢獻在1800-2600萬元。
盈利預測
根據(jù)上述假設，我們認為，公司目前的項目儲備足以開發(fā)5年以上，2008年是利潤爆發(fā)性增長的頭一年。預計2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發(fā)后項目開發(fā)帶來的盈利預期
公司在2007年初完成增發(fā)后，開發(fā)天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目，我們預計能帶來50.5億元的銷售凈利潤，預期將帶來每股10.19元的凈利潤收益。
風險因素分析
1、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺可能影響市場對房屋的供需量，從而影響房價，進而影響公司盈利預期帶來的風險；
2、公司增發(fā)計劃未如期完成，導致集團資產(chǎn)注入的推遲造成盈利減少的風險；
3、公司經(jīng)營管理、財務狀況出現(xiàn)異常帶來的經(jīng)營風險；
4、公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響；
5、證券市場出現(xiàn)非理性的逆轉(zhuǎn)等風險。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦。蘇寧環(huán)球集團總資產(chǎn)超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，董事長張桂平為業(yè)內(nèi)強勢人物。集團在南京江北新城浦口區(qū)擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿?，其?294畝已注入上市公司。集團已承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅)，業(yè)績穩(wěn)定增長、運作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績的知名企業(yè)。預計公司將與蘇寧電器在業(yè)務上戰(zhàn)略合作，資本市場上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長期優(yōu)質(zhì)機構(gòu)投資者的平臺。
集團在江北5609畝優(yōu)質(zhì)土地擬分兩步以較低價格全部注入公司，1、2007年初向?qū)嶋H控股人定向增發(fā)，獲得493畝天華硅谷項目100%的權益；2、預計第二次定向增發(fā)購買集團擁有的616畝佛手湖別墅項目100%權益和4500畝威尼斯水城項目90%權益。公司在江北優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競爭力、市場地位和盈利能力，增強資本資產(chǎn)實力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長。
公司擬在北京、長春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。2007年公司和集團在江北4個項目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機遇，將長期提升萬畝地產(chǎn)的價值。若集團能在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲成功，則上市公司有望成為一線藍籌股地產(chǎn)股。
2007年初增發(fā)后，公司2個項目全部開發(fā)將帶來52億元的銷售凈利潤，給每股帶來10.19元的凈利潤，公司的EPS將年增長100%。預計2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲備和集團公司悠久的房地產(chǎn)開發(fā)歷史是公司成為永續(xù)性的開發(fā)性房地產(chǎn)的堅實基礎。因此，對這類公司我們用PE法給公司定價比較合適。按全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司的PE水平30倍計算，我們認為公司中期內(nèi)的股價15.6元附近。
公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
（中國混凝土與水泥制品網(wǎng) 轉(zhuǎn)載請注明出處）
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦。集團已將南京江北4294畝土地注入上市公司，擬將江北剩余5609畝優(yōu)質(zhì)土地擬分兩步全部注入公司，公司在江北的優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競爭力和盈利能力，增強資本資產(chǎn)實力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長。此外，公司擬在北京等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。
董事長張桂平為業(yè)內(nèi)強勢人物，預計公司將與蘇寧電器在業(yè)務上戰(zhàn)略合作，在資本市場上共享長期優(yōu)質(zhì)的機構(gòu)投資者平臺，使公司成為具備優(yōu)良業(yè)績的全國性知名的房地產(chǎn)公司。
2007年公司與集團江北項目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機遇，將長期提升萬畝地產(chǎn)的價值。若集團在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲得成功，則有望成為一線藍籌。
2007年初增發(fā)后開發(fā)全部項目將帶來52億元銷售凈利潤，每股帶來10.65元凈利潤，EPS年增長100%，06-08年EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。中期定價為15.6元，給予“推薦”評級。公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
風險提示：
注意增發(fā)風險、基本面變化或國家宏觀調(diào)控帶來的投資風險。
借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦
公司原名為吉林紙業(yè)股份有限公司，1997年3月上市。2005年9月，蘇寧集團受讓吉林市國有資產(chǎn)公司20009萬股取得公司的控股權(50.06%)。2005年度公司進行了重大債務重組，吉林紙業(yè)的全部資產(chǎn)低償了全部債務，成為凈殼公司。
2005年12月蘇寧集團通過收購*ST吉紙控股權成為*ST吉紙股東，以經(jīng)營性資產(chǎn)注入*ST吉紙的方式，向全體流通股股東做出對價安排。
公司收購、重大資產(chǎn)重組以及債務重組后，蘇寧集團向上市公司置入了天華百潤(蘇寧·天潤城項目)和華浦高科(混凝土)各95%的股權，使公司無償獲得40278萬元的經(jīng)營性資產(chǎn)凈資產(chǎn)，由一個瀕臨退市的績差公司變更為一個以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與混凝土生產(chǎn)銷售的優(yōu)質(zhì)上市公司，每股凈資產(chǎn)將由0元增加至1.01元，盈利能力得到極大提高，主營業(yè)務將變更為房地產(chǎn)開發(fā)及混凝土生產(chǎn)、銷售，成為蘇寧集團房地產(chǎn)開發(fā)旗艦公司。
實力雄厚的控股股東—蘇寧環(huán)球集團
1、公司董事長張桂平—行業(yè)內(nèi)的強勢人物
生于1951年，與蘇寧電器(70.8,4.02,6.02%)董事長張近東為同胞兄弟，大學本科學歷，建筑學專業(yè)副教授。
江蘇省南京市人大代表，江蘇省政協(xié)常委，全國工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長，全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟副主席，江蘇省工商聯(lián)副會長，江蘇省工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會會長，東南大學董事，南京師范大學董事、教授，江蘇省光彩事業(yè)促進會第二屆理事會副會長。
被南京市政府評為2003年度發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)先進個人，榮獲2002年社會主義建設貢獻獎章，2005年被列入“中國管理一百人”、“中華誠信英才”。2001年至今任江蘇蘇寧環(huán)球集團有限公司董事長。
2005年12月10日起任ST環(huán)球(10.48,0.18,1.75%)上市公司董事長、總裁。
2、多元化經(jīng)營總資產(chǎn)超過60億元的蘇寧環(huán)球集團
蘇寧集團始創(chuàng)于1987年，始創(chuàng)人張桂平先生。蘇寧集團從電器貿(mào)易做起，1992年開始進入地產(chǎn)界，如今集團已發(fā)展成為集房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)連鎖、醫(yī)藥科技、五星級酒店、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、通用航空、門窗制造、物業(yè)管理等于一身，總資超過60億元的超級航空母艦，成為國內(nèi)首屈一指的大型綜合性民營企業(yè)。經(jīng)過十幾年洗禮的蘇寧集團，在江蘇省內(nèi)外已然顯現(xiàn)王者風范，企業(yè)的美譽度也日益提升。為了適應企業(yè)集團的高速度、多元化發(fā)展，2004年蘇寧集團更名為蘇寧環(huán)球集團。
近年來集團榮獲“中國企業(yè)500強”、“全國民營企業(yè)五百強前十名”等榮譽稱號，旗下的蘇寧地產(chǎn)榮獲“2003年度南京市民營企業(yè)納稅第一大戶”、“江蘇省房地產(chǎn)企業(yè)50強、民企第一強”的殊榮，同時還榮獲“省文明單位”、“2004—2006年度‘江蘇省工商行政管理局免檢企業(yè)’”、“中國住宅產(chǎn)業(yè)商會副會長單位”、“江蘇省工商聯(lián)副會長單位”、“江蘇省住宅產(chǎn)業(yè)商會會長單位”、“2004年中國住交會名企”等幾十項榮譽稱號，由蘇寧地產(chǎn)傾力打造的蘇寧·千秋情緣榮獲“2004年中國住交會名盤”稱號，在社會各界享有極高聲譽。
21世紀，蘇寧環(huán)球集團做出多元化發(fā)展的戰(zhàn)略決策，對集團進行擴充，揮師大舉進軍商業(yè)連鎖、新型建材生產(chǎn)、汽車貿(mào)易、采礦業(yè)、門窗制造等熱門行業(yè)、為企業(yè)集團的可持續(xù)發(fā)展奠定了雄厚的基礎。蘇寧環(huán)球集團一直堅持把最好的產(chǎn)品、最好的服務、最好的理念送到大眾的面前，不斷追求卓越的堅定信念。
3、十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，南京地產(chǎn)界的領跑者
蘇寧集團1992年成立以來，潛心打造房地產(chǎn)品牌。在激烈的市場競爭中，始終以“高質(zhì)、高標、高效”為目標，秉承“優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，誠信服務”的企業(yè)宗旨，不斷開發(fā)新項目。集團旗下的蘇寧地產(chǎn)至今已累計開發(fā)房地產(chǎn)項目近40個，開發(fā)面積超過300萬平方米。相繼開發(fā)了蘇寧·怡瑰園、蘇寧·華瑰園、蘇寧·碧瑰園、蘇寧·樂瑰園，蘇寧·雅瑰園、蘇寧·千秋情緣、蘇寧環(huán)球大廈、蘇寧環(huán)球精品商城、蘇寧環(huán)球汽車城、蘇寧·馨瑰園等。環(huán)球大廈是蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)南京商務樓典范，同樣在民用住宅上蘇寧更是力求打造出自己的品牌形象。在行業(yè)加速競爭的背景下，蘇寧地產(chǎn)在市場把握、產(chǎn)品研發(fā)、營銷、工程質(zhì)量控制和物業(yè)管理服務等方面一直走在市場的前端。
作為南京地產(chǎn)界的領跑者，蘇寧地產(chǎn)一直以創(chuàng)新和服務享譽業(yè)界。經(jīng)過十幾年發(fā)展的蘇寧地產(chǎn)，在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)出王者風范。2004年，蘇寧地產(chǎn)被評為中國住交會“名企”。2005年再奪桂冠，充分顯示了蘇寧地產(chǎn)的強大實力。
4、擁有近萬畝土地，其中4294畝已注入上市公司
走過十幾年房地產(chǎn)開發(fā)歷程的蘇寧地產(chǎn)在南京地產(chǎn)界已顯現(xiàn)王者風范，21世紀，集團響應江蘇省“沿江大開發(fā)”的戰(zhàn)略決策，揮師進軍江北新區(qū)，近1萬畝(700公頃)江北新城浦口區(qū)的土地，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿Α?
目前正在開發(fā)的蘇寧·天華硅谷(2007年初擬增發(fā)注入)、蘇寧·天潤城(已在上市公司，占地4294畝)、威尼斯水城(可能在下一次增發(fā)注入)、佛手湖環(huán)球度假村(可能在下一次增發(fā)注入)等大盤已經(jīng)或?qū)⑷鎲?，蘇寧·天潤城在江北以低價進入市場，低廉的房價受到了購房者追捧。
5、承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司
2005年公司重組時，蘇寧環(huán)球集團將公司定位為集團房地產(chǎn)開發(fā)的旗艦企業(yè)，并承諾蘇寧集團的未來發(fā)展戰(zhàn)略是優(yōu)先扶持公司的發(fā)展，幫助公司做大、做強住宅類房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，將對其控制或獲取的其他優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目資源適合以適當方式逐步注入公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅均有)，業(yè)績穩(wěn)定增長、運作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績的知名企業(yè)，5年后在行業(yè)內(nèi)排名前5位。
集團在南京江北的土地分兩步注入
1、公司與集團在南京江北擁有建筑面積780萬平米
2003年集團公司非常有前瞻眼光地通過掛牌和拍賣的方式在南京江北浦口區(qū)廉價拿來700公頃的凈地(近萬畝)，含上市公司擁有的天潤城4294畝土地以及將通過定向增發(fā)拿進來的天華硅谷(493畝)、佛手湖別墅(616畝)以及威尼斯水城4500畝，總規(guī)劃建筑面積約780萬平米。未來江北交通條件改善將帶旺和提升江北房地產(chǎn)的價值，若全部開發(fā)將帶來可觀利潤。
2、集團在南京江北土地分兩步注入公司
為解決同業(yè)競爭、支持上市公司持續(xù)發(fā)展、提高上市公司房地產(chǎn)開發(fā)的品質(zhì)以及拓寬公司的產(chǎn)品線，集團在南京江北大量優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)資產(chǎn)分兩步走全部注入公司。第一步：2007年上半年向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目(擬獲證監(jiān)會批準)；第二步：預計在下次增發(fā)購買集團在江北的剩余土地。
第一步，2007年初，公司向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)將拉開集團公司優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司的序幕。公司實際控制人張桂平及其關聯(lián)人張康黎(張康黎先生系張桂平先生之子)分別以其持有的注冊資本5000萬元的江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司51%和49%的權益認購8212.4665萬股(合計37038萬元)，將合計取得公司57.4828%股權)，南通百匯物資公司認購912.4962萬股，以現(xiàn)金認購。上述1億股的增發(fā)價格為4.51元/股，增發(fā)股份為9125萬股，增發(fā)后總股本4.9099億股。
定向增發(fā)完成后，公司將100%擁有江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，從而取得493畝(37.86萬平米)的“天華硅谷”項目100%的權益。
第二步，預計在下一次定向增發(fā)時購買集團公司剩余地產(chǎn)項目。如：擁有100%權益的佛手湖別墅項目和84%權益的威尼斯水城項目，預計將按市場價格打折注入。
上述兩步若能順利完成，公司將以較低成本獲得集團在南京江北的另外5609畝土地的成熟項目和優(yōu)質(zhì)資源的開發(fā)權益。這樣公司在南京的土地儲備將增加至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，進一步提升公司的競爭力和市場地位，極大地增強公司的資本資產(chǎn)實力，改善公司的財務狀況，大幅提高公司的盈利能力，確保公司未來7年以上的開發(fā)以及高速增長。這樣未來公司的市值迅速做大就成為可能。
跨區(qū)域開發(fā)，將晉升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)
2006年10月28日公司公告，已分別在北京、長春注冊了“北京蘇寧環(huán)球有限公司”及“長春蘇寧環(huán)球房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”兩家全資子公司，注冊資本金分別是10000萬元和2000萬元。上述子公司的設立拉開了公司在北京和長春等跨區(qū)域發(fā)展的序幕，目前公司正在北京、長春市和吉林市開拓市場，希望分得一杯羹。若跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略獲得成功，則公司的經(jīng)營管理水平將上一大臺階、業(yè)務結(jié)構(gòu)將進一步完善、核心競爭力將進一步增強，公司將迅速從地方性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提升為全國性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
南京“跨江戰(zhàn)略”是公司的歷史性發(fā)展機遇
目前集團與公司擁有的萬畝開發(fā)用地處于南京江北的浦口區(qū)，離長江大橋只有一步之遙，該區(qū)域目前正是江北浦口區(qū)擬啟動的“中心區(qū)”，是未來跨江戰(zhàn)略的橋頭堡。南京跨江發(fā)展戰(zhàn)略，可讓公司在江北浦口區(qū)的萬畝土地長期大幅增值。
1、江北是南京“一城三區(qū)”中的重要組成部分，正從規(guī)劃藍圖變?yōu)楝F(xiàn)實
南京市城市發(fā)展的主要趨勢和問題是，主城人地矛盾進一步突出，拉開都市發(fā)展框架成為當務之急；有序疏散舊城人口、提高新城區(qū)建設水平成為主城面前的主要問題等等。對此，2001年底，南京市制定了“保護老城、發(fā)展新區(qū)”，實施“一城三區(qū)”“三個集中一個疏散”的城市發(fā)展戰(zhàn)略。在古城周邊拓展總面積達380平方公里的東山、仙林、江北3個新市區(qū)，以實現(xiàn)“工業(yè)向開發(fā)區(qū)集中、建設向新區(qū)集中、高校向大學城集中，疏散老城區(qū)人口”的城市發(fā)展新戰(zhàn)略。短短三四年間，東山、仙林、江北三個新市區(qū)，已有300多家企業(yè)向開發(fā)區(qū)集中，34所高校匯聚大學城，推動南京實施空間發(fā)展戰(zhàn)略的“一城三區(qū)”決策，正在從規(guī)劃藍圖變?yōu)槊篮玫默F(xiàn)實。
2、未來20年南京“雙核心”跨江城市正在構(gòu)筑
A、江北浦口區(qū)擬啟動“中心區(qū)”建設，是跨江戰(zhàn)略的橋頭堡
2006年11月南京市提出“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”，江北的浦口新市區(qū)將成為南京未來城市建設的一個重點。浦口中心區(qū)將是江北地區(qū)城市化進程的重要一環(huán)，更是輻射帶動蘇北、安徽等中西部地區(qū)發(fā)展的重要功能區(qū)，同時也是塑造濱江城市特色的關鍵地區(qū)，帶動南京都市區(qū)跨江發(fā)展的副中心，規(guī)劃設計范圍面積12.97平方公里。
目前，浦口區(qū)城市建設基本上處于“零城市化狀態(tài)”，爭取用10年左右的時間，把該片區(qū)建設成為浦口未來的行政、商務和文化中心，完善江北新市區(qū)的城市功能，“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”將長期提升江北房地產(chǎn)的價值。
B、跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎和條件已經(jīng)成熟
2005年，江北浦口區(qū)地方財政收入12.41億元，居全市第2位。在全市“五個中心”建設規(guī)劃中的140多項重大支撐項目中，“浦口板塊”有15個項目，占全市10.7%。
跨江戰(zhàn)略使自主創(chuàng)新體系與產(chǎn)業(yè)體系正在形成?？缃瓚?zhàn)略使江北地區(qū)成為建設“五個中心”新的“增長區(qū)”，而“五個中心”又是江北地區(qū)的支撐平臺。在“長三角先進制造業(yè)中心”建設上，這里除了高新區(qū)外(南京高新區(qū)內(nèi)高新技術企業(yè)近200家，成為南京最密集的高新區(qū)，90%以上的高新技術企業(yè)擁有自主知識產(chǎn)權)，還有國家級化學工業(yè)園區(qū)，巴斯夫、BP、塞拉尼斯、三菱瓦斯等跨國石化企業(yè)；在“全省現(xiàn)代服務業(yè)中心”建設上，軟件產(chǎn)業(yè)的“半壁江山”在江北，房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)旺盛，“一山三泉”生態(tài)旅游蓬勃發(fā)展；在“長江國際航運物流中心”建設上，西壩港區(qū)和通江集輔助港區(qū)等均已全面啟動建設；在“全國重要科教中心”建設上，南京工業(yè)大學、東南大學、南京大學、南京審計學院，在直接為江北創(chuàng)造價值的同時，還為江北提供了大量的人才和智力支持；在“東部城市綠色中心”建設上，十里溫泉、百里老山、千年銀杏、萬只白鷺、十萬畝國家森林公園使這里成為生態(tài)之城。
通過“一城三區(qū)”、沿江開發(fā)戰(zhàn)略的實施，江北兩區(qū)(浦口區(qū)和六合區(qū))實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略的基礎和條件已經(jīng)成熟。江南江北將統(tǒng)籌、聯(lián)動、融合、平衡發(fā)展，“雙核驅(qū)動”推進南京實現(xiàn)新的跨越。
C、“整體提升江南，加快建設江北”戰(zhàn)略正在實施
江南主城區(qū)經(jīng)濟發(fā)展已起到影響和帶動作用。雨花臺區(qū)將建設南京南部商貿(mào)物流中心，提升軟件產(chǎn)業(yè)基地的水平和實力；建鄴區(qū)是“跨江發(fā)展”的先行區(qū)，使江心洲成為南京跨江發(fā)展的重要“落腳點”；沿江岸線最長的老城區(qū)--下關區(qū)將成為“跨江發(fā)展中心輻射區(qū)”，下關電廠搬遷、生產(chǎn)型碼頭置換搬遷、大型農(nóng)貿(mào)批發(fā)市場搬遷都將在未來5 至10 年中完成……
江北已成輻射都市圈的橋頭堡。在浦口，投資22億元的華東Shopping mall項目已啟動建設，占地2000畝、總投資4億元的華東最大金屬物流園已通過規(guī)劃論證，浦口的頂山片區(qū)、泰山片區(qū)、江浦片區(qū)與江南主城的對接在加快；在六合，9.6公里滁河沿線已全面展開整治，先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)快速布局，化工、電子、生物制藥、新材料、機械、紡織、服裝等產(chǎn)業(yè)以及化工園等開發(fā)園區(qū)，構(gòu)建起一個龐大的工業(yè)框架，啟動了六合10%的土地面積。
3、跨江通道建設讓江北與主城融合，筑高一體化發(fā)展平臺
南京至洛陽的寧洛高速、寧淮高速通車，兩條高速在六合雍莊互通相交，形成了江北的高速環(huán)線，分別經(jīng)長江三橋、二橋與江南繞城公路相連，形成了南京“大一環(huán)”?！笆晃濉逼陂g，在建成“五橋一隧”過江通道的基礎上，將開建繞越公路東南環(huán)，繞越東北環(huán)連接長江四橋，抵達雍莊互通，與寧淮高速相連，形成南京的“大二環(huán)”。
特別是江北的跨江隧道在2008年開通，將實質(zhì)性改善浦口區(qū)與主城區(qū)的交通問題，極大地提升公司江北樓盤的吸引力。
2012年地鐵3號線將開通與主城的連接。南京目前已著手3號線前期的準備工作，2012年之前建設3號線，如果浦口、六合兩地的經(jīng)濟發(fā)展較快，地鐵3號線有望提前開工建設。3號線是南北客流主干線，貫穿大江南北、連接主城、江北新市區(qū)和東山新市區(qū)，連接祿口機場、南京鐵路南站、南京火車站及江北火車站最重要的對外交通樞紐。
跨江通道的建設為江北地區(qū)帶來大量人流、物流、信息流、資金流的同時，也為南京打開了廣闊的發(fā)展空間。“隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，江南主城的土地資源與生態(tài)資源的承載力相對不足。而跨江發(fā)展，可讓江北豐富的土地與生態(tài)資源迅速增值。
4、市區(qū)、當?shù)睾屯鈦砉ば诫A層是南京江北購房主力
市區(qū)、當?shù)睾屯鈦砉ば诫A層，30歲左右的青年為該區(qū)域的購房主力。浦口區(qū)是南京的工業(yè)區(qū)，大企業(yè)和高校云集于此，擁有強大的購買力。目前該區(qū)域的交通是制約江北住宅升值的主要因素，未來過江隧道等等的改善的將迅速提升該地區(qū)的房屋和物業(yè)價值。
2007年南京江北4個樓盤全面開工
公司與集團擁有的南京江北浦口區(qū)的4個項目：蘇寧·天潤城、天華硅谷、佛手湖別墅、威尼斯水城。
1、公司目前的主力盤---蘇寧·天潤城(即天華百潤)項目(95%權益)
“天潤城”由蘇寧環(huán)球集團投資，蘇寧南京天華百潤投資發(fā)展股份有限公司開發(fā)，是江北地區(qū)最大的樓盤之一、是離主城區(qū)最近的一個樓盤，建成后的“天潤城”將集普通住宅、商業(yè)、休閑、辦公、娛樂為一體的超大型社區(qū)。項目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，距長江大橋約5分鐘，東鄰南浦路，北靠浦洲路，西接紅太陽裝飾城。
項目位居南京市浦口區(qū)浦洲路南側(cè)，泰山街道次中心區(qū)域，距長江大橋約5分鐘，東臨南浦路，北依浦洲路，西接紅太陽裝飾城，新浦口超級新城，位居江北沿江開發(fā)橋頭堡戰(zhàn)略區(qū)位，緊鄰大橋北路、寶塔山風景區(qū)，空氣清新。項目距長江濱岸1公里，鄰近東南大學、南京大學、南京工業(yè)大學浦江學院和高新區(qū)，交通便利。
正打造新街街坊式的人性構(gòu)思，陽光景觀式的人文設計，社區(qū)由“二軸、一帶、一心、四島”融會貫通。整個居住區(qū)由兩條天然的水系貫穿南北，一條延引出18000平米中心景觀帶，另一條延著南浦路成為獨特的景觀。
項目總占地面積4294畝，建筑面積430萬平方米，2011年全部開發(fā)完畢，預計總投資68億元，上市公司擁有95%的權益。項目拿地成本低廉，樓面地價440元/平米，44萬元/畝。
項目已開發(fā)100萬平米建面，還剩3/4未開發(fā)。目前開發(fā)的住宅主要為多層、小高層普通板式住宅，主要滿足首次置業(yè)者和普通居民改善居住條件。戶型面積集中在110平方米以下，得房率近90%，綠化率42%。
由于項目品質(zhì)尚可，低位入市，樓盤開盤后銷量一直居南京樓盤銷量榜首，2006年“天潤城”榮獲南京最暢銷樓盤。一期于2005年1月開盤，低價進入市場，在銷售中體現(xiàn)大型樓盤的綜合成本優(yōu)勢，由于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，利潤率較低。開盤以來，起價2500元/平方米，最高價3700元/平方米，均價3180元/平方米。第一街區(qū)到第四街區(qū)均價從2500上升到3000元/平米，6街區(qū)銷售均價3300元/平米。目前第一街區(qū)、第二街區(qū)已交付，第三街區(qū)07年4月交付，第四街區(qū)07年6月交付，第五街區(qū)已售磬，07年10月交付。
已開發(fā)面積預計結(jié)算時間：1-2期2006年；3-4期、5期部分2007年，5-6期2008年。
后續(xù)開發(fā)在交通改善、配套完善的背景下升值潛力大
A、交通的改善
“天潤城”項目目前交通還不是很快捷便利，但08-09年過江隧道第四、五條將建成通車(規(guī)劃中的過江隧道將有11條線路，四通八達)，過江只需5分鐘，2012年建成的地鐵3號線在江北出口與蘇寧天潤城相鄰，交通的改善為項目的升值提供了空間。
B、配套的完善
“天潤城”和“威尼斯水城”(集團項目，公司計劃07年購入)之間政府規(guī)劃2200畝的生活配套，預留用作醫(yī)院、商業(yè)、體育館等公共配套建設，在天潤城內(nèi)，也規(guī)劃了商業(yè)街，其中有超市、銀行、餐館等，超市主體建筑已經(jīng)完成?！疤鞚櫝恰表椖康呐涮滓言谝?guī)劃中，部分已動工。其中小區(qū)自帶配套：6所幼兒園、3所小學、2所中學，商業(yè)區(qū)、農(nóng)貿(mào)市場，計劃引入鼓樓醫(yī)院、省人民醫(yī)院分院。社區(qū)中1.8萬平米的中心花園與威尼斯水城相鄰，兩個項目可共享資源。
“天潤城”除享有原泰山街道的成熟配套外，周邊眾多的賣場，如今盛國際家居、紅太陽裝飾城等?，F(xiàn)有的紅太陽裝飾城將被華東最大的商業(yè)MALL取代，并將引進蘇寧電器旗艦店，目前正在做門店。2007年5月，大型超市沃爾瑪進駐，與小區(qū)僅一街之隔。商業(yè)圈集購物、休閑、娛樂于一體，建筑面積5萬多平米，營業(yè)面積3萬多平米，是新街口商業(yè)圈的3倍。“一站式”購物，將給“天潤城”和威尼斯水城的業(yè)主帶來極大的方便。
2、集團第一步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目--“天華硅谷”(100%權益)，2007年初向?qū)嶋H控制人定向增發(fā)注入的資產(chǎn)
“天華硅谷”項目是公司2007年上半年的定向增發(fā)注入項目，由蘇寧·江蘇乾陽房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)。項目位于天潤城西側(cè)，主要開發(fā)高檔住宅和商業(yè)物業(yè)，涵蓋商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂、居住為一體的高檔綜合性房產(chǎn)項目。項目盈利能力強，將使公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由低端住宅向高檔住宅和商業(yè)地產(chǎn)延伸，產(chǎn)品線大大豐富，項目的開發(fā)將增厚每股收益。
項目位于浦口區(qū)泰山街道的核心位置，東臨泰馮路，西依寧六公路。以臨寧六路山脊為中軸東西向一分為二，東面為高檔住宅區(qū)域，占地382.6畝，西面為商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂區(qū)，占地110畝，別墅、情景洋房、多層、小高層等建筑物采用高度遞增式布局與山體走勢取得一致，與周邊自然環(huán)境，區(qū)內(nèi)山、水、谷地、建筑和諧共存，套型設計以小康住宅為起點，康體、休閑為主題。臨近寧六公路為商業(yè)、商務辦公、休閑娛樂區(qū)于一身。
公共配套設施規(guī)劃有會館、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。
項目2003年掛牌取得“凈地”，已取得《建設用地規(guī)劃許可證》及《國有土地使用權證》，由政府拆遷?？傉嫉孛娣e492.6畝(32.8526萬平米)，可售面積37.86萬平方米，總投資13.45億元，樓面地價1562元/平米(目前周邊地價128萬元/畝)。其中，高檔住宅22.73萬平方米，均價5500元／平方米；商業(yè)15.12萬平方米，均價7500元／平方米，總投資13.45億元，銷售收入23.85萬元，利潤總額9.09億元，稅后利潤6.09億元。
“天華硅谷”項目施工分為三期，2006年11月開始基礎施工，2007年3月開始第一期施工，2009年10月完成第三期施工，2007年預售。2008-2009年結(jié)算。
項目前景
“天華硅谷”項目地理位置優(yōu)越，周邊交通系統(tǒng)發(fā)達，地塊內(nèi)有良好的自然山體和大量的水面，可遠眺長江開闊江景，自然條件和景觀優(yōu)越。未來隨著過江隧道和地鐵線的開通，項目所在地的交通將更加便利；項目毗鄰高新技術開發(fā)區(qū)、沿江都市工業(yè)園區(qū)以及南京大學、東南大學等多所高校校區(qū)，依托周邊區(qū)域幾十萬人的龐大消費群體以及江北華東第一大商貿(mào)基地的人流消費潛力，專注于打造特色商業(yè)區(qū)和高檔低密度生活小區(qū)，具有良好的升值潛力和發(fā)展前景。目前該地區(qū)的別墅、聯(lián)排別墅等高檔住宅銷售價格基本保持在8000元／平方米以上的水平、商業(yè)地產(chǎn)銷售均價基本在7500元／平方米左右，并具有一定的上漲空間。
3、預計集團第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目---4500畝的“威尼斯水城”項目84%權益(擬第二次定向增發(fā)購買的項目)
“威尼斯水城”--南京的江濱，意大利風情生態(tài)水景度假社區(qū)。項目位于南京浦口區(qū)沿江鎮(zhèn)，東臨長江，八卦洲，東側(cè)是濱江大道，與南京市區(qū)隔江相望，西靠浦珠路，北接六合區(qū)，浦洲路，南臨規(guī)劃中的過江隧道。與天潤城相鄰，濱臨長江，雄踞江北第一線，攬盡一江風華。利用長江自然風光優(yōu)勢創(chuàng)造高雅環(huán)境，開拓花園式的生活居住空間，景觀與江景對話，建筑與水景對話，倡導人與自然和諧共生。
項目聘請美國設計師設計，建筑風格與品質(zhì)上走與天潤城差異化的道路，即提高樓盤品質(zhì)和拓寬公司的產(chǎn)品線的道路，建筑形態(tài)為多層、小高層、高層及聯(lián)排別墅、雙拼別墅及獨立別墅。將“威尼斯水城”打造成華東第一衛(wèi)星城，集居住、休閑、度假、娛樂、商貿(mào)、就業(yè)為一體的新城。配套會所、學校、幼兒園、超市、銀行、市民廣場、醫(yī)院、商業(yè)街、品牌店、餐館、體育場等。
地塊與城市主要功能中心交通聯(lián)系十分方便，通過長江大橋到達市區(qū)約20分鐘左右車程，到達浦口區(qū)商業(yè)中心只需5分鐘車程。目前到達市區(qū)主要通過用地兩側(cè)的規(guī)劃城市干道與長江大橋相連。東側(cè)的濱江大道為城市景觀大道，西側(cè)為浦珠路為城市主干道，可由長江大橋直接達到小區(qū)，交通較為順暢。
已銷售一期“浪漫水都”，第一批銷售8棟小高層，銷售情況良好，小高層均價在3000多元左右/平方米，多層均價在4000多元左右/平方米。目前售價在4000-4200元/平米，已售25萬平米，未結(jié)，將在2007年結(jié)轉(zhuǎn)。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將威尼斯水城(占地4500畝)項目公司90%股權全部轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價格將根據(jù)土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
4、預計集團第二步擬注入的優(yōu)質(zhì)項目—“佛手湖別墅”項目100%權益(擬在第二次定向增發(fā)購買的項目)
“佛手湖別墅”項目位于南京江北浦口區(qū)以西，處南京老山風景區(qū)，緊鄰珍珠泉旅游度假區(qū)，面臨佛手湖千畝碧波，背靠老山連綿山巒，地理位置得天獨厚，是南京市是最好的地段，具備建設高檔旅游度假區(qū)的優(yōu)越自然條件。距市中心約10公里，交通便利。
項目占地面積616畝，集團購置土地成本低廉，容積率0.3，建筑面積約12.33萬平米，建筑形態(tài)為獨棟別墅，預計07年開盤，項目建成后預計售價將在2-3萬/平米，開盤后2-3年完成結(jié)算。
佛手湖度假村建設項目包括：白金五星級超豪華酒店，高檔度假別墅，康復醫(yī)療中心及相關配套設施。建成后將成為一個集旅游度假，會務休閑，康復療養(yǎng)等多種服務功能于一體的國內(nèi)最高檔次的旅游度假村。
集團公司計劃在2007年通過第二次定向增發(fā)將“佛手湖別墅”項目公司股權84%轉(zhuǎn)讓給上市公司。上市公司將以現(xiàn)金收購上述資產(chǎn)，資產(chǎn)價格將根據(jù)土地的市場評估價、公司股價以及項目的開盤情況為基準定價并有一定的折扣，預計項目將以較低的價格轉(zhuǎn)讓給上市公司。
盈利預測(2007年初增發(fā)后的盈利預測)
假設前提：
公司按照正常開發(fā)計劃，開發(fā)天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目；
按照目前公司開發(fā)的正常進度、近兩年的銷售價格預期；
公司的各項費用水平和建造成本與市場水平相仿；
商品砼及涂料年銷售增長20%，2006-2008年，年凈利潤貢獻在1800-2600萬元。
盈利預測
根據(jù)上述假設，我們認為，公司目前的項目儲備足以開發(fā)5年以上，2008年是利潤爆發(fā)性增長的頭一年。預計2006年、2007、2008年的EPS分別為0.237元、0.511元和1.05元。
增發(fā)后項目開發(fā)帶來的盈利預期
公司在2007年初完成增發(fā)后，開發(fā)天潤城項目和天華硅谷項目等2個項目，我們預計能帶來50.5億元的銷售凈利潤，預期將帶來每股10.19元的凈利潤收益。
風險因素分析
1、國家宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的政策出臺可能影響市場對房屋的供需量，從而影響房價，進而影響公司盈利預期帶來的風險；
2、公司增發(fā)計劃未如期完成，導致集團資產(chǎn)注入的推遲造成盈利減少的風險；
3、公司經(jīng)營管理、財務狀況出現(xiàn)異常帶來的經(jīng)營風險；
4、公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響；
5、證券市場出現(xiàn)非理性的逆轉(zhuǎn)等風險。
估值與投資建議
公司借凈殼上市成為蘇寧環(huán)球集團的房地產(chǎn)旗艦。蘇寧環(huán)球集團總資產(chǎn)超過60億元，擁有十幾年的蘇寧房地產(chǎn)品牌，董事長張桂平為業(yè)內(nèi)強勢人物。集團在南京江北新城浦口區(qū)擁有近萬畝土地(建筑面積780萬平米)，具有無法比擬的開發(fā)前景和發(fā)展?jié)摿?，其?294畝已注入上市公司。集團已承諾將優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目注入上市公司，使公司成為全國性房地產(chǎn)公司，擁有完善的產(chǎn)品線(高中低檔住宅)，業(yè)績穩(wěn)定增長、運作規(guī)范、具備優(yōu)良業(yè)績的知名企業(yè)。預計公司將與蘇寧電器在業(yè)務上戰(zhàn)略合作，資本市場上共享蘇寧電器的廣泛影響力與長期優(yōu)質(zhì)機構(gòu)投資者的平臺。
集團在江北5609畝優(yōu)質(zhì)土地擬分兩步以較低價格全部注入公司，1、2007年初向?qū)嶋H控股人定向增發(fā)，獲得493畝天華硅谷項目100%的權益；2、預計第二次定向增發(fā)購買集團擁有的616畝佛手湖別墅項目100%權益和4500畝威尼斯水城項目90%權益。公司在江北優(yōu)質(zhì)土地將增至9903畝，將極大地豐富公司的產(chǎn)品線，提升公司的競爭力、市場地位和盈利能力，增強資本資產(chǎn)實力，確保公司未來7年以上的開發(fā)和高速成長。
公司擬在北京、長春和吉林等地拿地，翼成為全國性房地產(chǎn)公司。2007年公司和集團在江北4個項目全面開工。南京“跨江發(fā)展戰(zhàn)略”拉開了公司的歷史性發(fā)展機遇，將長期提升萬畝地產(chǎn)的價值。若集團能在1-2年內(nèi)完成整體上市，公司異地開發(fā)獲成功，則上市公司有望成為一線藍籌股地產(chǎn)股。
2007年初增發(fā)后，公司2個項目全部開發(fā)將帶來52億元的銷售凈利潤，給每股帶來10.19元的凈利潤，公司的EPS將年增長100%。預計2006-2008年的EPS將分別為0.237元、0.511元和1.05元。
公司龐大的土地儲備和集團公司悠久的房地產(chǎn)開發(fā)歷史是公司成為永續(xù)性的開發(fā)性房地產(chǎn)的堅實基礎。因此，對這類公司我們用PE法給公司定價比較合適。按全國性的房地產(chǎn)開發(fā)公司的PE水平30倍計算，我們認為公司中期內(nèi)的股價15.6元附近。
公司目前開發(fā)的住宅為普通住宅，增值稅的征收對公司的盈利沒有影響。
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