金融危機的影響已經向全球實體經濟蔓延，歐洲正式進入了經濟衰退。中東歐地區(qū)的房地產市場上主要的大玩家基本來自西歐資本，而西歐融資渠道的凍結導致他們的資金鏈運轉艱難，項目開發(fā)開始減速或者停滯；經濟前景的不確定性，造成需求方進入觀望狀態(tài)，中東歐地區(qū)包括匈牙利房地產市場尤其是商業(yè)房地產市場空置率上升、收益下降，市場交易停滯。預計從現(xiàn)在開始到明年全年，匈牙利房地產市場將進入停滯期，市場中的投資項目可能進行較激烈的整合，實力雄厚的開發(fā)商將加快淘汰陷入困境的投資商，并等待經濟形勢的穩(wěn)定和好轉。最樂觀的意見認為2010年將進入恢復期，而最悲觀的意見則認為2011年才能見到曙光。

　　一、匈牙利房地產市場指數(shù)顯著惡化，預期黯淡。

　　匈經濟智庫GKI和AL Holding發(fā)布的布達佩斯房地產指數(shù)顯示，2008年10月指數(shù)為-15.1,房地產預期顯著惡化，即將逼近一年前的最低谷。今年7月曾短暫出現(xiàn)的樂觀情緒，很快就因金融危機對匈牙利的突然襲擊而破滅。

　　住宅市場預期指數(shù)已經降到歷史最低點；寫字樓市場預期惡化程度最大，同時伴隨著空置率上升的窘境；零售商鋪市場預期保持不變，甚至在倉儲設施市場方面還略有改善；宅基地市場仍然是需求旺盛，預期堅挺，雖然遠期展望可能會下降。

　　（一）寫字樓市場開發(fā)下降，租賃市場下降，空置率上升，布達佩斯供大于求繼續(xù)加重。

　　2008年整個上半年里，布達佩斯的寫字樓開發(fā)一直保持著強勁增長勢頭，直到三季度才出現(xiàn)輕微跌幅。另一方面，三季度寫字樓租賃市場同比環(huán)比均出現(xiàn)下降，空置率開始上升。全國范圍內，寫字樓市場的預期沒有顯著變化，但首都布達佩斯的預期較積極，而匈牙利西部的預期較消極，匈牙利東部的預期基本不變。布達佩斯的受訪者中，41%認為市場出現(xiàn)供過于求，55%則認為市場趨于供需平衡。

　　供求情況在全國各地區(qū)有不同表現(xiàn)。西部供過于求程度最嚴重，而東部情況稍好些。寫字樓出租率，西部和東部分別為76%和80%.對于未來12個月的預期，房地產開發(fā)商和經紀人均認為，西部供過于求的情況會略有改善，而東部將維持現(xiàn)在的情況不變，但首都布達佩斯供大于求情況將繼續(xù)加重。

　?。ǘ┝闶凵啼伿袌鰮Q手率下降，市場供應開始過剩

　　目前零售商鋪市場換手率開始下降，市場供應過剩開始出現(xiàn)小幅上升。對于未來12個月的預期，布達佩斯和匈牙利西部業(yè)者認為市場情況將保持不變，而匈牙利東部的業(yè)者認為會出現(xiàn)輕微下降。需求方對未來12個月零售商鋪市場的產權交易和租賃預期保持不變。

　　（三）倉儲設施市場開發(fā)和出租兩旺，但預期趨于黯淡。

　　2008年匈牙利倉儲房地產市場的開發(fā)和出租面積都將達到創(chuàng)紀錄的水平。2007年三季度到2008年二季度之間，空置率處于上升態(tài)勢，但到2008年三季度，空置率開始下降。調查發(fā)現(xiàn)，7月對市場預期的惡化不過是暫時現(xiàn)象，因為10月市場的表現(xiàn)轉好，預示前景出現(xiàn)積極因素。但面臨歐洲經濟進入衰退以及隨之導致的運輸市場需求萎縮的情況，倉儲設施市場的預期不可避免地趨于黯淡，業(yè)者認為，未來12個月市場將出現(xiàn)停滯。

　?。ㄋ模┳≌袌稣w預期惡化，首付比率提高和房貸收緊抑制住宅市場的活力。

　　住宅市場預期自2008年7月以來，就出現(xiàn)全國范圍的明顯惡化。在布達佩斯，除了“佩斯及其他地區(qū)”和“預制板房”兩個細分市場保持預期不變外，其他細分市場的預期都出現(xiàn)下降；首都以外的其他地區(qū)，幾乎所有細分市場都出現(xiàn)消極的預期。

　　對于未來12個月的預期，業(yè)者認為，布達佩斯市場將保持不變；匈牙利西部供應過剩略為降低；匈牙利東部供應過剩出現(xiàn)上升。

　　匈牙利抵押借貸方面，10月是個分水嶺：雖然匈牙利家庭房貸已經被證明質量較好，銀行放貸仍趨向于更謹慎，首付比率將提高，借貸成本將上升，而貸款幣種將從瑞士法郎轉為歐元。這些情況導致抵押借貸市場的顯著下降。

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　　二、匈牙利房地產市場開發(fā)陷入停滯，市場即將開始重新洗牌。

　　全球金融危機的余波正在發(fā)酵，銀行等金融機構或者陷入自身難保的泥潭中掙扎，或者站在泥潭邊捂緊錢包觀望，資金密集型的房地產市場很快面臨融資渠道停滯所帶來的困境。

　?。ㄒ唬┤谫Y渠道凍結造成項目難以為繼，項目價值縮水。

　　金融危機對房地產最重要的影響，就是銀行融資渠道實際上已經停滯。早前開工的項目雖然仍在繼續(xù)，但新項目無法獲得融資，據(jù)業(yè)者估計約有90%的項目已經停工。

　　另一個比較關鍵的影響是中東歐地區(qū)房地產市場大鱷（主要是西歐資本）目前不得不重新評估它們的資產，而這些資產都已經縮水到非常低的水平。據(jù)業(yè)者估計，資產平均縮水20-30%,某些資產可能縮水50%.從銀行角度來說，項目市值大幅下降意味著相關項目的貸款風險加大，銀行開始要求借貸人提供額外擔保，也有銀行因自身流動性問題終止合同。

　　整體來看，中東歐地區(qū)房地產市場上的大鱷仍然擁有豐富的現(xiàn)金儲備，但在目前形勢下，為了保障正在運行的項目，大部分現(xiàn)金儲備被牽制其中，他們也在信貸危機下煎熬，被迫出售項目股份。除非銀行融資渠道解凍，否則中東歐房地產市場緊張狀況將不會根本逆轉。

　　（二）投資市場同時陷入停滯，開發(fā)商難以出售項目套取現(xiàn)金自救。

　　投資市場凍結導致房地產開發(fā)商難以出售其資產。業(yè)者認為，問題的關鍵不是市場上缺乏資金，市場上的資金依舊充足。許多房地產投資商近年來獲得了豐厚的利潤，這些利潤仍然存在。目前房地產市場上有兩類玩家：一類是流動性問題纏身的投資商，一類是現(xiàn)金充裕的私募基金。問題在于市場不知道什么時候才能觸底，不知道什么時候出手才能賺回投資，市場都在觀望。私募基金其實非常期望收購項目，因為以如此低價購買高質量項目可能是百年難遇的機會，另一方面，那些因缺乏現(xiàn)金的投資商為自救唯一出路只能是出售自己的項目。

　　三、市場分析人士對匈房地產市場短期和長期表示審慎樂觀，但一切取決于經濟形勢恢復穩(wěn)定的速度。

　　目前，市場分析人士正在謹慎評估金融危機對匈房地產市場的深度影響，但認為危機不會長期持續(xù)下去，因此對短期和長期的發(fā)展保持審慎樂觀。他們的觀點如下：與西歐或周邊其他中東歐國家相比，匈牙利房地產市場的產品定價偏低，從而降低了可能出現(xiàn)大幅度下滑的風險，也加強了危機過后恢復的能力。那些資金充裕并且擁有高質量的房地產投資組合的投資商將熬過目前的困境，并在危機過后的市場上占據(jù)更有利的位置，目前的金融危機所帶來的唯一正面影響就是推動了市場優(yōu)勝劣汰的進程，從而促使市場走向以質量取勝的發(fā)展方向。隨著需求面的下降，供應面將出現(xiàn)整體的質量提升，長期來看這將有利于匈牙利整個房地產市場的發(fā)展。

　　分析人士認為，匈房地產市場在2009年將面臨嚴峻局勢，但有可能在2010-2011年復蘇，而這取決于整體經濟形勢恢復穩(wěn)定的速度。

　　四、匈牙利政府考慮擴大住房貸款補貼。

　　據(jù)匈媒體報道，匈牙利政府正在考慮是否取消國家對住房貸款補貼發(fā)放的年齡限制，或者將申請者年齡上限從35歲提高到40歲。有關修正案可能在明年春季提交立法機構審查?？色@得國家補貼的住房貸款單筆額度保持不變，最低500萬福林（1.85萬歐元）,最高不超過1500萬福林（5.55萬歐元）。
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