事項

　　近日，國務(wù)院日前公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例由過去的35%下降為20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項目的最低資本金比例為30%。

　　投資要點

　　一、資本金比例下調(diào)15%，房地產(chǎn)投資杠桿大幅提高

　　資本金比例下調(diào)幅度較大，該政策大幅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的投資杠桿。如下表所示，杠桿比例由過去的1.86提高至4.0。反方向計算，同樣100億的自有資金，資本金比例上調(diào)前只能完成投資總額約286億的項目，現(xiàn)在能完成500億元的項目，投資總額增長75%。

　　以2008年為例，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資約為30,580億元。按35%的資本金比例，開發(fā)商的自由資金約為10,703億元。在20%的資本金比例下，10,703億元的自有資金將帶動約5萬億元的總投資，較原先增加約2萬億元。

　　此次調(diào)整資本金比例，國家意圖非常明確：給房地產(chǎn)企業(yè)的資金松綁，增加房地產(chǎn)行業(yè)投資，在帶動經(jīng)濟發(fā)展的同時，加大新房供給平抑房價。

　　二、房地產(chǎn)投資增速有見底跡象

　　從月度數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資增速有見底跡象。2009年1-2月，國內(nèi)房地產(chǎn)投資僅為在2,398億元，同比增長1.03%；而3-4月份，國內(nèi)房地產(chǎn)投資同比增速分別達到7.27%和6.42%，較1-2月已有小幅反彈。

　　隨著房地產(chǎn)交易量持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格得到有力支撐，房地產(chǎn)開發(fā)商、貸款銀行的房地產(chǎn)投資信心正在逐步加強。加之，國家下調(diào)了房地產(chǎn)開發(fā)的資本金比例，進一步緩解了開發(fā)商的資金壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項目的自身回報率。

　　三、房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄

　　與房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)相對應(yīng)的是，國內(nèi)房屋新開工面積同比下滑幅度正在收窄。2009年4月，房屋新開工面積同比下滑約14.2%，較一季度16.2%的下滑幅度有所收窄。新開工面積增速與房地產(chǎn)投資增速有較強的相關(guān)性，但房地產(chǎn)投資增速并不一定產(chǎn)生。

　　四、4月份土地購置面積增速重現(xiàn)正增長

　　4月份，全國土地購置面積約為2,524萬平方米，同比增長12.02%，結(jié)束了長達4個季度的負增長。雖然僅憑單月數(shù)據(jù)我們無法做出確切判斷，該數(shù)據(jù)的大幅上漲說明開發(fā)商的拿地意愿已經(jīng)開始變得積極。可以預見在獲得土地儲備后，開發(fā)商可能開始投資新的項目。

　　五、未來6個月房地產(chǎn)投資有望加速

　　綜合考慮國家政策、銀行信貸以及開發(fā)商投資意愿等因素，我們判斷今后6個月，國內(nèi)房地產(chǎn)投資有望加速。

　　5.1國家政策：降低房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例國家下調(diào)商品房開發(fā)項目的資本金比例，此措施對房地產(chǎn)開工和投資有實質(zhì)性刺激：

　　1、進一步緩解了開發(fā)商的資金鏈壓力，放大了開發(fā)商的資金杠桿，有利于提升項目本身的回報率。

　　2、體現(xiàn)了中央繼續(xù)維持寬松貨幣政策的態(tài)度，甚至可能影響到銀行的房貸意愿。

　　5.2銀行：將逐步增強房貸意愿一季度房地產(chǎn)貸款增速提升表明銀行房貸意愿開始轉(zhuǎn)變。出于控制風險的考慮，銀行在向房地產(chǎn)貸款時還是比較謹慎的，多愿意向基礎(chǔ)建設(shè)等項目貸款。但現(xiàn)有基建項目并不能完全滿足銀行的房貸需求，于是出現(xiàn)“堆大戶”的現(xiàn)象，優(yōu)質(zhì)基建項目的貸款利率普遍較基準利率下浮30%。

　　隨著房地產(chǎn)成交量大幅上升，房價下跌已經(jīng)到位，部分地區(qū)的部分樓盤價格已經(jīng)開始了小幅上升。我們判斷，在看到房地產(chǎn)項目穩(wěn)定的盈利前景后，銀行向房地產(chǎn)項目貸款的意愿會逐漸提升。

　　5.3房地產(chǎn)開發(fā)商：庫存消化加快，信心逐步回升房地產(chǎn)庫存量和消化周期出現(xiàn)了明顯下降。截至2009年5月，北京的銷售周期約為10.9個月，上海約為3.58個月，深圳約為7.3個月，杭州為4.68個月。通過消化庫存，回收現(xiàn)金之后，開發(fā)商投資新項目的意向進一步增強。

　　六、投資建議：房地產(chǎn)投資加速使得混凝土機械受益最大

　　國家公布四萬億投資計劃逐步落實后，工程機械下游已經(jīng)開始回暖，但回暖的動力主要來自鐵路、公路等基建項目的投資加速，主要下游行業(yè)房地產(chǎn)的投資卻遲遲沒有恢復。從國家政策和房地產(chǎn)行業(yè)各項數(shù)據(jù)來看，房地產(chǎn)投資需求的恢復已經(jīng)具備了條件。

　　房地產(chǎn)投資的復蘇將使得工程機械行業(yè)全面受益，但各個子產(chǎn)品在復蘇時間順序和復蘇力度上會有區(qū)別。工程機械下游行業(yè)眾多，較大行業(yè)有房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)(鐵路、公路)和采礦業(yè)等。下游行業(yè)投資的增長將拉動工程機械的銷量，但落實到工程機械各個子產(chǎn)品，其拉動作用互不相同。

　　通過上表，我們看到混凝土機械受房地產(chǎn)投資拉動最大。若未來6個月房地產(chǎn)投資有望加速，這對工程機械是一個整體性利好，其中混凝土機械受益最大。

　　目前我們僅能從國家政策和宏觀數(shù)據(jù)上看到房地產(chǎn)投資見底的跡象，我們還不能完全確定房地產(chǎn)投資已經(jīng)步入上升通道，更不能確定其回升力度。若房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)能維持數(shù)月的增長，我們相信工程機械上市公司將感受到來自房地產(chǎn)行業(yè)訂單的訂單逐漸增加，建議大家關(guān)注工程機械行業(yè)，特別混凝土機械產(chǎn)品。