《瀟湘晨報(bào)》（2009年7月28日A03版）專題報(bào)道近年來(lái)商品房糾紛的顯著特點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)案件數(shù)量猛增；（2）幾乎都是購(gòu)房者告開發(fā)商；（3）建筑質(zhì)量問題多；（4）未完工就讓業(yè)主收房；（5）收房一年多拿不到房產(chǎn)證。

　　從大量的案例和數(shù)據(jù)可以看出,在建筑工程中發(fā)生質(zhì)量重大責(zé)任事故雖然是個(gè)別的，但是違規(guī)違章行為、質(zhì)量安全隱患問題則是大面積的存在。不查不知道，一查嚇一跳。上海倒樓雖屬極端個(gè)別，但個(gè)別之事絕非偶然。

　　拷問三、商品房的建筑質(zhì)量由誰(shuí)把關(guān)？

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》規(guī)定了工程參建和質(zhì)量監(jiān)管的各個(gè)部門的法定責(zé)任和義務(wù)。

　　《條例》規(guī)定，建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位依法對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)?？辈臁⒃O(shè)計(jì)單位必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計(jì)，并對(duì)其勘察、設(shè)計(jì)的質(zhì)量負(fù)責(zé)。施工單位對(duì)建設(shè)工程的施工質(zhì)量負(fù)責(zé)?？偝邪鼏挝粦?yīng)當(dāng)對(duì)全部建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)；總承包單位依法將建設(shè)工程分包給其他單位的，總承包單位與分包單位對(duì)分包工程的質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任。工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對(duì)施工質(zhì)量實(shí)施監(jiān)理，并對(duì)施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任。

　　《條例》規(guī)定，從事房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程質(zhì)量監(jiān)督的機(jī)構(gòu)，接受建設(shè)行政主管部門的委托，具體實(shí)施工程質(zhì)量監(jiān)督管理。

　　《條例》規(guī)定，工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)接受建設(shè)單位委托，依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)涉及結(jié)構(gòu)安全項(xiàng)目的抽樣檢測(cè)和對(duì)進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的建筑材料、構(gòu)配件的見證取樣檢測(cè)。

　　《條例》規(guī)定，國(guó)家實(shí)行建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督管理制度。國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門對(duì)全國(guó)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施統(tǒng)一監(jiān)督管理。縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)的建設(shè)工程質(zhì)量實(shí)施監(jiān)督管理。

　　從《條例》的規(guī)定來(lái)看，似乎是建設(shè)單位、勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、工程監(jiān)理單位、質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)、質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量層層把關(guān)，百密無(wú)疏。但是，從《條例》規(guī)定的責(zé)任來(lái)看，我們發(fā)現(xiàn)如下問題。

　　質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)工程質(zhì)量監(jiān)督有權(quán)力而無(wú)責(zé)任。（1）質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（即質(zhì)監(jiān)站）是在接受建設(shè)行政機(jī)關(guān)的委托，是以委托機(jī)關(guān)的名義對(duì)工程進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督。體現(xiàn)權(quán)力之大，有處罰權(quán)，罰款權(quán)，起到政府監(jiān)督管理的威懾作用。（2）質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)對(duì)委托機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)，由委托機(jī)關(guān)承擔(dān)執(zhí)法的后果。體現(xiàn)責(zé)任之無(wú)。（3）質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)從原來(lái)的環(huán)環(huán)把關(guān)轉(zhuǎn)變成隨機(jī)抽查。把質(zhì)量監(jiān)督的實(shí)際工作（即責(zé)任和義務(wù)）交給了工程監(jiān)理單位。說(shuō)明其監(jiān)督方式是走馬觀花、青蜒點(diǎn)水式的，其執(zhí)法的隨意空間較大。權(quán)力、義務(wù)、責(zé)任三者應(yīng)當(dāng)對(duì)等、平衡。可以想象，把工程質(zhì)量監(jiān)督工作完全托付給一個(gè)只有權(quán)力而無(wú)需負(fù)責(zé)任的機(jī)構(gòu)，總覺得不踏實(shí)。

　　質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)屬于企業(yè)中介，受建設(shè)單位的委托，為建設(shè)單位的結(jié)構(gòu)安全項(xiàng)目抽樣檢測(cè)和材料、構(gòu)配件的見證取樣檢測(cè)。雙方是一種委托業(yè)務(wù)合同關(guān)系。在

　　業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)激烈和經(jīng)濟(jì)利益的趨動(dòng)下，很難說(shuō)堅(jiān)持國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)保證檢測(cè)質(zhì)量。

　　經(jīng)過(guò)大量的調(diào)查和分析，事實(shí)證明商品房的建筑質(zhì)量完全由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位把關(guān)。目前只能是憑建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位參建人員的職業(yè)道德和良心，憑企業(yè)自身的社會(huì)誠(chéng)信。要想依靠質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)、或者寄希望于建設(shè)行政機(jī)關(guān)，在現(xiàn)行備案制度下那是不現(xiàn)實(shí)的。

　　有人問到《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說(shuō)明書》的作用。可以這樣說(shuō)，格式和內(nèi)容千篇一律，僅僅只是開發(fā)商單方面對(duì)住宅質(zhì)量的保證，即保證正常使用情況下保修內(nèi)容及保修年限。如：地基基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)保修５０年。事實(shí)上，這在商品房買賣合同中都已經(jīng)包含了，法規(guī)上都明確了，對(duì)工程質(zhì)量沒有任何監(jiān)督作用，對(duì)開發(fā)商也構(gòu)不成任何約束作用。

　　拷問四、竣工驗(yàn)收合格由誰(shuí)說(shuō)了算？

　　商品房竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，就是對(duì)商品房施工階段的質(zhì)量進(jìn)行試車運(yùn)轉(zhuǎn)、檢查評(píng)定，考核質(zhì)量目標(biāo)是否符合設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量要求，是商品房由建設(shè)階段轉(zhuǎn)入使用階段的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢驗(yàn)的最后把關(guān)。那么，如此至關(guān)重要的竣工驗(yàn)收由誰(shuí)說(shuō)了算呢？

　　現(xiàn)行的竣工驗(yàn)收備案制度，就是由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工和工程監(jiān)理等相關(guān)責(zé)任主體單位共同進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后15天內(nèi)向建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)申請(qǐng)備案。

　　很清楚，商品房竣工驗(yàn)收是否合格實(shí)際上是由開發(fā)商一方說(shuō)了算。

　　為什么說(shuō)實(shí)際上是由開發(fā)商一方說(shuō)了算呢？一是工程驗(yàn)收由建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理四家單位聯(lián)合驗(yàn)收，這四家單位實(shí)際上都希望一次驗(yàn)收合格，大家的利益目標(biāo)是完全一致的，即便其它方的矛盾糾紛，都不會(huì)影響這一利益性目標(biāo)。二是，如果這四家單位中任何一家提出質(zhì)量不合格，這家單位將成為“過(guò)街老鼠”。因?yàn)榭⒐を?yàn)收不合格，就不能結(jié)算工程款。建設(shè)單位可以堂而皇之的用不結(jié)算工程款、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)來(lái)控制這四家單位。三是，這種竣工驗(yàn)收，實(shí)質(zhì)上就是讓自已給自已的工作質(zhì)量打分，傻子也會(huì)給自己打及格的，即便有“家丑”也不會(huì)外揚(yáng)。有些質(zhì)量“家丑”在當(dāng)時(shí)操作過(guò)程中就給修補(bǔ)了。四是商品房驗(yàn)收的主體是開發(fā)商，沒有真正的業(yè)主（買受人）的參與和監(jiān)督，因此很難保證質(zhì)量上嚴(yán)格過(guò)細(xì)把關(guān)。五是驗(yàn)收備案制度使建設(shè)行政主管部門（委托的質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)）對(duì)質(zhì)量問題的監(jiān)督責(zé)任弱化。建設(shè)行政部門對(duì)建筑質(zhì)量的管理由微觀向宏觀性轉(zhuǎn)變，對(duì)建筑質(zhì)量不再做實(shí)質(zhì)的審查，只要符合備案要求的形式要件即給該工程備案。

　　筆者最近看了上海市市政工程質(zhì)量監(jiān)督站副站長(zhǎng)沈建庭的“塌房門”折射建

　　筑業(yè)制度漏洞，深有同感。該文揭露了現(xiàn)行的房屋建筑工程竣工驗(yàn)收備案制度在具體執(zhí)行過(guò)程中存在的問題。

　　在工程建設(shè)過(guò)程中，勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理本來(lái)應(yīng)當(dāng)是相對(duì)獨(dú)立的主導(dǎo)方，但因?yàn)榻ㄔO(shè)方的資金支付對(duì)價(jià)因素，在整個(gè)工程中，主導(dǎo)方往往易主，誰(shuí)出錢誰(shuí)做主。另一方面，各方從市場(chǎng)中拿到建設(shè)工程參與的相關(guān)合同并不容易，這就導(dǎo)致建設(shè)方在支付對(duì)價(jià)的時(shí)候，往往對(duì)其他參與方進(jìn)行壓價(jià)。

　　受壓價(jià)影響，比如勘察方巖層取樣就會(huì)少挖幾個(gè)洞、縮短深度、拉大間隔也小些；設(shè)計(jì)方在80厘米直徑還是60厘米直徑的樁基之間，就會(huì)選60厘米直徑的樁基。因勘察帶來(lái)的深度不夠，取樣點(diǎn)不多，會(huì)帶來(lái)設(shè)計(jì)時(shí)樁的直徑不夠大，樁深度不夠，樁分部密度不夠等問題，埋下工程質(zhì)量隱患。而樁基則是此次上海房屋倒塌原因調(diào)查中最受關(guān)注的。從梅都公司倒塌房屋現(xiàn)場(chǎng)的樁基可以基本判斷，該樓盤選用的是預(yù)制樁，并非現(xiàn)場(chǎng)制作，價(jià)格便宜，但很脆。

　　最關(guān)鍵的是驗(yàn)收階段，而恰恰在這個(gè)階段，經(jīng)濟(jì)潛規(guī)則的危害更大。

　　在這個(gè)階段，往往是建設(shè)方自行組織，首先是《樁基分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》階段，要有《基樁低應(yīng)變動(dòng)測(cè)報(bào)告》、《基樁靜載荷試驗(yàn)報(bào)告》，然后是《基礎(chǔ)分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》階段。最后是地上的樓層主體結(jié)構(gòu)分項(xiàng)驗(yàn)收以及《工程竣工驗(yàn)收備案表》和《工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》。

　　該階段存在的問題包括：樁基、基礎(chǔ)主體結(jié)構(gòu)的《分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量驗(yàn)收證明書》和《竣工驗(yàn)收表》的制作和完成由建設(shè)方組織，然后是在質(zhì)量驗(yàn)收意見一欄，由施工單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和建設(shè)單位簽署意見。這樣千篇一律的意見是發(fā)現(xiàn)不了問題的。

　　在《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告》上，建設(shè)方組織竣工驗(yàn)收組，再出具《參建施工單位工程竣工報(bào)告》、《勘察設(shè)計(jì)單位工程質(zhì)量檢查報(bào)告》、《監(jiān)理單位工程質(zhì)量評(píng)估報(bào)告》，這個(gè)過(guò)程中，“經(jīng)濟(jì)潛規(guī)則”往往發(fā)揮重要影響。

　　在分項(xiàng)、分部驗(yàn)收時(shí)，施工單位往往有巨額墊資，又要盡快拿到樁基、基礎(chǔ)等分項(xiàng)的工程款，其施工單位不可能簽署“不合格”意見的；設(shè)計(jì)單位還有設(shè)計(jì)尾款，沒有拿到手，監(jiān)理單位還有合同款未到位，他們也不可能簽署“不合格”意見的。

　　值得注意的是，質(zhì)量監(jiān)督站僅僅是收具《證明書》的備案而已。在所有分項(xiàng)、分部完成后，進(jìn)入到自行竣工驗(yàn)收時(shí)，施工單位、勘察、設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位出具各自的報(bào)告，因一己之利，鮮見有出具質(zhì)量異議的。

　　據(jù)了解，在上海倒塌房屋這一案例中，勘察、設(shè)施、施工、監(jiān)理四個(gè)單位，均在樁基、基礎(chǔ)的《分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收證明書》上簽署意見、蓋章，樓房已銷售自行報(bào)案驗(yàn)收也完成，而房屋最終倒塌的事實(shí)，恰恰證明了看似完整的建筑工程竣工驗(yàn)收備案制度執(zhí)行其實(shí)存在很多疑問。

　　上海倒樓事件給人們唯一的好處是進(jìn)行了一次竣工驗(yàn)收備案制度的普法教育。在這之前廣大百姓還不知道竣工驗(yàn)收備案制，更不知道建筑工程由誰(shuí)驗(yàn)收，尤其不知道由開發(fā)商自己的人驗(yàn)收?，F(xiàn)在知道了，原來(lái)商品房竣工驗(yàn)收合格是由開發(fā)商的人說(shuō)了算，人們好象一直受到蒙騙和潮弄。不信？你去作一個(gè)民意測(cè)驗(yàn)。雖然《條例》、《暫行辦法》并不是直接說(shuō)“竣工驗(yàn)收是由開發(fā)商說(shuō)了算”，但竣工驗(yàn)收實(shí)際上就是這樣操作的。其它什么監(jiān)督、抽查、備案呀都是“走秀”的。難道不是這樣嗎？請(qǐng)問官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，竣工驗(yàn)收因質(zhì)量問題不予備案的工程有多少？如果沒有數(shù)據(jù)，那就肯定了這一事實(shí)：商品房竣工驗(yàn)收合格實(shí)際上是由開發(fā)商的人說(shuō)了算。

　　拷問五、商品房具備什么條件才能交付使用？

　　回答這個(gè)問題似乎很簡(jiǎn)單，就是驗(yàn)收合格才能交付使用嘛！對(duì)，關(guān)鍵是什么內(nèi)容驗(yàn)收合格。

　　根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第十六條規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。建設(shè)工程竣工驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)具備下列條件是：（一）完成建設(shè)工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容；（二）有完整的技術(shù)檔案和施工管理資料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的進(jìn)場(chǎng)試驗(yàn)報(bào)告；（四）有勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（五）有施工單位簽署的工程保修書。只要這五個(gè)方面的資料符合要求，就是建設(shè)工程驗(yàn)收合格，就可交付使用。

　　《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第四十九條還規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

　　從第十六條和第四十九條比較分析來(lái)看，是交付使用在前。規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門的驗(yàn)收，以及報(bào)建設(shè)行政主管部門備案在后。也就是說(shuō)，交付使用的條件是達(dá)到第十六條的驗(yàn)收合格而不是第四十九條的備案。

　　現(xiàn)行的備案只是告知性程序，只是看一下資料是否齊備，該簽字該蓋章的地方如果還空著，那就要補(bǔ)齊，為的是歸檔備查。筆者在辦案中甚至看到備案表上勘察，設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理和建設(shè)單位都是同一個(gè)人寫的字，內(nèi)容都是同一句話：“符合規(guī)定要求，同意竣工驗(yàn)收”。

　　在《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》的“備案意見”一欄的內(nèi)容是格式化的：如：“工程的竣工驗(yàn)收備案文件已于年月日收訖，文件

　　基本齊全，同意備案。”大印一蓋，就算備案完畢。

　　這么簡(jiǎn)單？在大家看是一件很關(guān)鍵的竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)，在這里就如同小學(xué)生交作業(yè)本一祥輕松。如果備案是這樣簡(jiǎn)單的話，只要一個(gè)資料員就完全勝任了。

　　一句話，建設(shè)工程具備什么條件才能交付使用？答案是：只要建設(shè)單位同勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理單位對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收了，就可以交付使用了。

　　那么，商品房也是如此驗(yàn)收就可以交付使用嗎？是的，從法律規(guī)定來(lái)看沒有兩樣，備案的內(nèi)容和形式就是這樣的。但是，筆者認(rèn)為，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中所指的竣工驗(yàn)收交付使用不適用商品房的竣工驗(yàn)收交付使用。

　　國(guó)務(wù)院《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中所指的竣工驗(yàn)收是指某一合同標(biāo)的（建筑物）的驗(yàn)收，對(duì)住宅房屋驗(yàn)收只是指某一單幢房屋的主體建筑竣工驗(yàn)收。嚴(yán)格的說(shuō)，《條例》中的竣工驗(yàn)收并不包括劃規(guī)、消防、環(huán)保等專門驗(yàn)收，根本無(wú)法交付使用。在住宅小區(qū)里，即使單幢竣工驗(yàn)收包括劃規(guī)、消防等專門驗(yàn)收合格，仍然無(wú)法交付使用，因?yàn)榈缆?、綠化、圍墻等可能尚未竣工。所以，在簽訂商品房買賣合同時(shí)，對(duì)交付使用的條件應(yīng)當(dāng)選擇“綜合驗(yàn)收合格”。這里的綜合驗(yàn)收包括的內(nèi)容較多，比如：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收、建筑工程消防驗(yàn)收、環(huán)保驗(yàn)收、燃?xì)怛?yàn)收、電梯安裝分部工程質(zhì)量驗(yàn)收、人防工程驗(yàn)收等。只有達(dá)到綜合驗(yàn)收合格，才能符合交付使用條件。所以說(shuō)，《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》中所指的竣工驗(yàn)收交付使用對(duì)商品房是不適宜的。

　　拷問五、開發(fā)商憑什么文件才能通知業(yè)主收房？

　　筆者接到過(guò)許多這樣的糾紛案。開發(fā)商通知業(yè)主收房，業(yè)主發(fā)現(xiàn)連自來(lái)水都沒通，路都沒修好，怎么就通知收房啦？開發(fā)商說(shuō)你不收房是你違約，證明我開發(fā)商是按時(shí)交房了。業(yè)主認(rèn)為房屋沒有通過(guò)竣工驗(yàn)收，是開發(fā)商逾期交房，要承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商說(shuō)己經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收，現(xiàn)在實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制，不發(fā)驗(yàn)收合格證的。業(yè)主要求看開發(fā)商的備案表。開發(fā)商說(shuō)備案表交建委備案了，你們業(yè)主不相信可以到建委去問。這個(gè)問題還真搞不清開發(fā)商說(shuō)的是真是假，就算向律師咨詢，律師也還得接受委托之后去建委調(diào)查才能搞清呀。

　　我們要問，造成業(yè)主這樣不明不白的迷茫局面是什么原因？

　　在實(shí)行竣工驗(yàn)收備案制之前，采取的是核準(zhǔn)制。通常是由勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、消防、環(huán)保、衛(wèi)生、園林等單位驗(yàn)收合格之后，建設(shè)行政管理部門出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證》。那時(shí)候看工程是否驗(yàn)收合格，就看是否取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證》，有證可查。可現(xiàn)在不發(fā)合格證了，你要查這房子是否驗(yàn)收合格，你頂多也只能看到一份《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。這份備案表怎么能取代合格證呢？！我國(guó)的《建筑法》、《消防法》、《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》等一系列法律法規(guī)都規(guī)定“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”，既然法律是規(guī)定驗(yàn)收合格，為什么不出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證》呢？

　　我們做律師的也有很多納悶的問題。建設(shè)局對(duì)建筑工程的開工審查很嚴(yán)，要求必須取得《施工許可證》才能開工，而對(duì)于關(guān)乎人們生命財(cái)產(chǎn)安全保障的建設(shè)工程竣工驗(yàn)收卻只要提交資料備案就行了，為什不規(guī)定要取得《竣工驗(yàn)收合格證》呢？房產(chǎn)局對(duì)商品房預(yù)售把關(guān)很嚴(yán)，要求必須取得《預(yù)售許可證》才能預(yù)售，而對(duì)于關(guān)乎人們生命財(cái)產(chǎn)合法權(quán)益需要保障的商品房交付使用問題卻不審查把關(guān)呢？為什不規(guī)定要取得《商品房交付使用許可證》呢？

　　什么原因？拿建設(shè)局一位管業(yè)務(wù)的領(lǐng)導(dǎo)的話說(shuō)，發(fā)《施工許可證》不需要承擔(dān)質(zhì)量安全責(zé)任，而發(fā)《竣工驗(yàn)收合格證》就不一樣了，一旦出現(xiàn)工程質(zhì)量安全問題，那直接責(zé)任人是要承擔(dān)法律責(zé)任的。采取備案制說(shuō)到底就是為了讓政府不承擔(dān)責(zé)任嘛（實(shí)際上是讓行政領(lǐng)導(dǎo)不承擔(dān)責(zé)任）。一語(yǔ)道破，一針見血，這就是實(shí)行備案制的根本所在。

　　拷問六、我國(guó)現(xiàn)行竣工驗(yàn)收備案制度對(duì)誰(shuí)有利

　　首先是，對(duì)建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)最有利。

　　工程質(zhì)量實(shí)行建設(shè)單位負(fù)責(zé)制，建設(shè)行政管理機(jī)關(guān)不需要對(duì)建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)責(zé)；對(duì)建設(shè)工程不負(fù)責(zé)竣工驗(yàn)收；有權(quán)對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行監(jiān)督、抽查；有權(quán)對(duì)違規(guī)行為及后果進(jìn)行處罰和罰款。用他們自已的話說(shuō)，事情少多了，責(zé)任輕多了，罰款的權(quán)力加大了。不錯(cuò)，《條例》從第五十四條到第七十三條全部是處罰條款，其中規(guī)定罰款的項(xiàng)目就有三十多項(xiàng)，而對(duì)他們自己只有第七十六條針對(duì)玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的處罰。這條實(shí)際上是虛設(shè)的，因?yàn)樗麄儗?duì)竣工驗(yàn)收只負(fù)責(zé)備案。整個(gè)《條例》上連“法律責(zé)任”這一章都沒有。

　　其次是，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商更有利。

　　房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為，現(xiàn)行的竣工驗(yàn)收備案制將建設(shè)方列為第一責(zé)任人，不管是老制度還是新制度，建設(shè)工程質(zhì)量責(zé)任反正是推脫不了的，能省的則省點(diǎn)，能打“擦邊球”的則打點(diǎn)，只要驗(yàn)收、抽查不出問題就行了?，F(xiàn)行備案制授予開發(fā)商在竣工驗(yàn)收中足夠的權(quán)利，開發(fā)商掌握竣工驗(yàn)收的絕對(duì)主動(dòng)權(quán)，省事、方便多了。

　　現(xiàn)行備案制對(duì)商品房買受人最不利的。

　　筆者經(jīng)常接到竣工驗(yàn)收方面的投訴案例，購(gòu)房者說(shuō)，問開發(fā)商房屋是否通過(guò)驗(yàn)收？開發(fā)商說(shuō)當(dāng)然通過(guò)驗(yàn)收。問竣工驗(yàn)收合格證呢？開發(fā)商拿出《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。購(gòu)房者很納悶，法律規(guī)定要驗(yàn)收合格才能交付使用，可是現(xiàn)在只是備案表，并且就是他們合作的五家單位簽字蓋章，這算哪門子驗(yàn)收合格。一件涉及生命財(cái)產(chǎn)安全的嚴(yán)肅事，這么重要的環(huán)節(jié)在現(xiàn)行竣工驗(yàn)收備案制度下只是他們合作的五家單位簽字蓋章后備個(gè)案就過(guò)關(guān)了。

　　特別讓人為難的是，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量問題拒絕收房時(shí)，法律不支持拒絕收房。如果是收了房屋之后再因質(zhì)量問題要求整改，可不是件順利的事。要求退房的話，法律又不支持，只有主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格影響居住安全時(shí)才可以要求退房。事實(shí)上，主體結(jié)構(gòu)有問題，誰(shuí)又能看得到？只有倒覆后才能證明有質(zhì)量向題。類似問題困擾了很多購(gòu)房者。

　　廣大購(gòu)房者認(rèn)為現(xiàn)行的商品房竣工驗(yàn)收完全是走過(guò)場(chǎng)，質(zhì)量好不好，都會(huì)通過(guò)驗(yàn)收。在現(xiàn)行竣工驗(yàn)收備案制度下，據(jù)專業(yè)人士說(shuō)，還沒有因建筑質(zhì)量問題導(dǎo)致竣工驗(yàn)收不通過(guò)的商品房項(xiàng)目。甚至可以說(shuō)，在驗(yàn)收時(shí)連提出質(zhì)量異議的人都沒有。

　　拷問七、國(guó)家能否制定一部真正保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全的工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收法規(guī)？

　　前面講了，實(shí)行竣工驗(yàn)證備案制說(shuō)到底就是為了讓政府不承擔(dān)責(zé)任。但筆者認(rèn)為，讓政府不為企業(yè)承擔(dān)責(zé)任是對(duì)的，但是，政府該承擔(dān)的責(zé)任還得承擔(dān)責(zé)任，政府不應(yīng)為了不承擔(dān)責(zé)任就盡量回避實(shí)質(zhì)的關(guān)鍵的事情。

　　建設(shè)行政機(jī)關(guān)把很多應(yīng)當(dāng)監(jiān)督把關(guān)的事情都交給中介機(jī)構(gòu)去把關(guān)。比如把質(zhì)量監(jiān)督委托給質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)，而質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)又把質(zhì)量監(jiān)理交由工程監(jiān)理公司。把工程質(zhì)量檢測(cè)交給質(zhì)量檢測(cè)中介機(jī)構(gòu)。把竣工驗(yàn)收交由建設(shè)單位（開發(fā)公司）組織業(yè)務(wù)合作單位進(jìn)行驗(yàn)收。采取這種責(zé)任、義務(wù)和部分權(quán)力下放，建設(shè)行政機(jī)關(guān)是放心了，但是人們對(duì)建筑工程質(zhì)量是擔(dān)心了。

　　筆者通過(guò)法規(guī)比較，認(rèn)為我國(guó)新修訂的《中華人民共和國(guó)消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》是一部真正保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督和驗(yàn)收的法規(guī)。《消防法》進(jìn)一步明確了各消防安全主體的法定責(zé)任。建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。根據(jù)轉(zhuǎn)變政府職能的要求和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下消防工作的規(guī)律、特點(diǎn)，修訂后的《消防法》對(duì)消防監(jiān)督管理制度進(jìn)行了改革。第十三條規(guī)定按照國(guó)家工程建設(shè)消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)需要進(jìn)行消防設(shè)計(jì)的建設(shè)工程竣工，依照規(guī)定進(jìn)行消防驗(yàn)收、備案：《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》第三條規(guī)定公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法實(shí)施建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和備案、抽查。第七條公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)在對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和備案、抽查，應(yīng)當(dāng)由二名以上執(zhí)法人員實(shí)施。第二十二條公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理消防驗(yàn)收申請(qǐng)之日起二十日內(nèi)組織消防驗(yàn)收，并出具消防驗(yàn)收意見。第二十三條公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)對(duì)申報(bào)消防驗(yàn)收的建設(shè)工程，應(yīng)當(dāng)依照建設(shè)工程消防驗(yàn)收評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)對(duì)已經(jīng)消防設(shè)計(jì)審核合格的內(nèi)容組織消防驗(yàn)收。對(duì)綜合評(píng)定結(jié)論為合格的建設(shè)工程，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)出具消防驗(yàn)收合格意見；對(duì)綜合評(píng)定結(jié)論為不合格的，應(yīng)當(dāng)出具消防驗(yàn)收不合格意見，并說(shuō)明理由。

　　筆者認(rèn)為我國(guó)新修改的《中華人民共和國(guó)消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》是對(duì)人民的生命財(cái)產(chǎn)安全高度負(fù)責(zé)，雖然也同樣規(guī)定了由建設(shè)、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位依法對(duì)建設(shè)工程的消防設(shè)計(jì)、施工質(zhì)量負(fù)責(zé)。但對(duì)公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)的對(duì)建設(shè)工程進(jìn)行消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和備案、抽查的工作和責(zé)任一樣都不少，并且還規(guī)定得很具體和嚴(yán)謹(jǐn)。為什么公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)依法實(shí)施建設(shè)工程消防設(shè)計(jì)審核、消防驗(yàn)收和備案、抽查，而建設(shè)行政主管部門只規(guī)定備案而不驗(yàn)收呢？為什么公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)對(duì)消防驗(yàn)收綜合評(píng)定結(jié)論為合格的建設(shè)工程要出具消防驗(yàn)收合格意見，而建設(shè)行政主管部門對(duì)驗(yàn)收為合格的建設(shè)工程不要出具任何驗(yàn)收合格意見呢？為什么《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》與《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》在質(zhì)量驗(yàn)收操作要求上有如此大的差距呢？同樣是在轉(zhuǎn)變政府職能和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的大背景之下，公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)能做到，建設(shè)行政主管部門為什么不能做到呢？

　　如果按《中華人民共和國(guó)消防法》和《建設(shè)工程消防監(jiān)督管理規(guī)定》的模式制定我國(guó)的《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》，老百姓就不會(huì)有那么多的麻煩和迷茫，建筑工程質(zhì)量才能真正提高，安全事故才能真正減到最少。真正做到通過(guò)竣工驗(yàn)收合格的房屋就是工程質(zhì)量安全有保障的房屋。