2021年12月2日，由北京中指信息技術研究院主辦，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國物業(yè)服務指數(shù)系統(tǒng)承辦的“2021中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2022中國房地產(chǎn)市場趨勢報告會”在北京隆重召開。  

一、2021年房地產(chǎn)市場走勢及原因分析  

從數(shù)據(jù)上來看，一方面，今年的數(shù)據(jù)不能只看累計值，2021年1-10月，商品房銷售面積、銷售額、施工房屋的面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額、本年實際到位資金的絕對量均是歷史同期的最高水平，掩蓋了下半年市場下行的事實。另一方面，今年的數(shù)據(jù)也不能只看單月同比，去年受疫情影響，商品房銷售、房地產(chǎn)投資基本集中在下半年，單月同比則夸大了今年下半年市場變差的幅度。  

此外，今年的房地產(chǎn)市場走勢和往年相比完全不同，其中今年上半年房地產(chǎn)供給端和銷售端數(shù)據(jù)同比環(huán)比均漲，下半年兩者齊跌，這在過去的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷史上是很少見的。通常來講，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積等供給端指標的同比變化一般滯后于銷售端指標同比變化3-6個月，而今年則沒有滯后變化，主要原因有兩個：  

1、房地產(chǎn)金融審慎管理從需求和供給兩端轉(zhuǎn)變行業(yè)高杠桿、高周轉(zhuǎn)發(fā)展模式  

去年8月落地發(fā)力的房地產(chǎn)“三線四檔”管理和年初實施的銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款集中度管理，對房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去二十幾年所形成的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式。  

房地產(chǎn)行業(yè)是一個資金密集型行業(yè)，過去企業(yè)的擴張主要是靠高杠桿、高負債，最后通過高周轉(zhuǎn)，用高毛利予以支撐，實現(xiàn)“三高”模式。這樣一個資金密集型的、對負債高依賴的行業(yè)供需兩端資金均被卡緊，在發(fā)展模式轉(zhuǎn)變的過程中必然會產(chǎn)生一些風險。此外，在政策執(zhí)行層面，亦存在一些誤解，執(zhí)行端的過緊、過快、過嚴對房地產(chǎn)企業(yè)的融資帶來了較大的壓力。  

實際上，這一輪房地產(chǎn)資金收緊從2019年就開始了，房地產(chǎn)新增貸款占比就開始下降，今年三季度較去年同期減少1.39萬億元，尤其是今年下半年商業(yè)銀行為落實房地產(chǎn)貸款集中管理機制，7月開始主動收緊房貸額度，放款周期延長，部分地區(qū)提高個人按揭貸款利率。另外，從7月1日開始實施的房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)改革，暫停了開發(fā)企業(yè)三四級資質(zhì)的發(fā)放，導致今年拿地的部分項目無法申請到開發(fā)貸，政策帶來“誤傷”。  

整體來看，政策方向正確，但在政策執(zhí)行的過程中有一些過度，加大了企業(yè)的經(jīng)營風險。9月底到10月，央行領導相繼發(fā)言，積極進行政策的糾偏，政策大方向未變，但執(zhí)行層面上前期積壓的合理貸款被逐步釋放。  

2、個別頭部房企違約帶來連鎖反應，引發(fā)行業(yè)信用危機  

整體來看，過去頭部房企在地方政府、金融機構和購房消費者眼中信用度較高，以往地方政府普遍對信用類企業(yè)預售資金監(jiān)管較為寬松。下半年個別頭部房企出現(xiàn)風險后，引發(fā)地方政府、金融機構和購房者對房地產(chǎn)行業(yè)的風險偏好明顯下降，引發(fā)整個房地產(chǎn)行業(yè)信用危機風險上升。地方政府第一時間收緊預售資金監(jiān)管，金融機構加強風險管控，民企融資繼續(xù)趨嚴，購房者觀望情緒上升。  

雖然政策開始糾偏，但是糾偏容易，預期改變比較難，所以市場的恢復還需要一段時日。  

二、四類房地產(chǎn)企業(yè)的風險判斷  

當前房地產(chǎn)企業(yè)可分為四類：  

第一類房企開展跨界轉(zhuǎn)行，實施多元化投資。  

轉(zhuǎn)行不同于轉(zhuǎn)型，我們說的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型是指在不離開房地產(chǎn)主業(yè)的基礎上改變改變投資理念、經(jīng)營模式和盈利方式，而企業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型發(fā)展必須要回答三個問題，要不要轉(zhuǎn)？往哪兒轉(zhuǎn)？怎么轉(zhuǎn)？  

第二類房企過去“融了高息錢、拿了高價地”，數(shù)量比第一類多。  

目前中國房地產(chǎn)的發(fā)展格局和過去完全不同，在控制房價的情況下，過去融了高息錢、搶了高價地的企業(yè)商業(yè)模式不可持續(xù)，這些企業(yè)風險較高。  

第三類房企把握經(jīng)營底線，經(jīng)營性現(xiàn)金流保持穩(wěn)定良好。  

這類企業(yè)雖有負債，但企業(yè)的經(jīng)營底線把握得比較好，現(xiàn)金流正常，品牌效應好，融資成本不高，土儲價格不貴，經(jīng)營性現(xiàn)金流穩(wěn)健。  

第四類房企負債率低。  

后兩類企業(yè)在下半年房地產(chǎn)市場變化過程中，以及行業(yè)個別企業(yè)信用危機下，同樣受到了影響，但是在政策調(diào)整后這兩類企業(yè)將最先受益。融資正常需求恢復下后兩類企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展值得期待。  

客觀上來講，由于我們的政策沒有轉(zhuǎn)向，政策只是在執(zhí)行層面糾偏，再加上市場還沒有完全恢復，企業(yè)的壓力仍然偏大。未來這四類企業(yè)經(jīng)過下一步的發(fā)展，新的分化格局必然出現(xiàn)。  

三、未來政策趨勢判斷和房企建議  

未來房地產(chǎn)市場調(diào)控的方向不動搖。概括起來：第一是房住不炒；第二是租購并舉；第三是實現(xiàn)“三穩(wěn)”；第四是住有所居。  

會變化的是房地產(chǎn)調(diào)控政策，包括四大類：金融政策、土地政策、稅收政策、行政管控政策。這四大類政策中，金融政策是守底線、防風險，土地政策要實現(xiàn)人地房掛鉤，稅收政策未來國家的方向是要增加房地產(chǎn)持有稅，行政政策過去用得最多，包括限購、限貸、限價、限售、限簽等。  

其中，近幾年金融政策調(diào)控已經(jīng)取得了成效，房地產(chǎn)貸款在新增貸款中的比重在2016年達到44.8%，截止今年9月底，比重下降至18%，已達到2012年的水平。預計房地產(chǎn)金融政策的進一步收緊的可能性較低，預計未來金融政策將堅持“鞏固成效、方向不變”，保持個人購房首付和利率穩(wěn)健以抑制個人投機炒房，堅持“三線四檔”原則管控企業(yè)負債，落實房地產(chǎn)貸款集中管理引導資金支持實體發(fā)展。  

此外，金融政策堵疏結合優(yōu)化建議：  

一是將所有房地產(chǎn)持有經(jīng)營類（不是散售）項目的貸款，從房地產(chǎn)企業(yè)債務紅線和商業(yè)銀行房地產(chǎn)集中度管理中剔除。因為，在過去規(guī)劃要求商業(yè)占比、土地招拍掛競自持、大力發(fā)展保障性租賃房、不大拆大建下的城市更新等政策要求下，房地產(chǎn)企業(yè)有大量的自持經(jīng)營類資產(chǎn)，這些資產(chǎn)是通過運營服務取得收益，資金占用大、盈利周期長，其貸款管理應從房地產(chǎn)貸款中剝離出來，階段性地支持并購貸款，保證房企合理的融資性現(xiàn)金流。  

二是對持有經(jīng)營類的商業(yè)、辦公等資產(chǎn)，允許發(fā)行公募REITs，以盤活存量資產(chǎn)，支持消費，使企業(yè)獲得正常的經(jīng)營性現(xiàn)金流。  

三是支持剛需，支持產(chǎn)品創(chuàng)新，及時發(fā)放按揭貸款。  

總而言之，未來的房地產(chǎn)企業(yè)要堅持穩(wěn)中求進，穩(wěn)中求進既是國家大的總的政策基調(diào)，也是房地產(chǎn)企業(yè)未來發(fā)展應該堅持的原則，守住底線，把握政策方向。  

下一階段，市場將進入“量穩(wěn)質(zhì)升”的階段，“十四五”的需求量仍有一定規(guī)模，但改善性需求比重將有所上升。中長期來看，市場銷售量未來或?qū)⑦M入下降階段，房企應做好心理預期；開發(fā)企業(yè)要固優(yōu)拓新，做好投資精準定位，把握開發(fā)節(jié)奏，不斷優(yōu)化供給、創(chuàng)造需求，未來通過轉(zhuǎn)型升級，滿足消費需求升級。