中國水泥網(wǎng)行情數(shù)據(jù)中心消息，12月2日起浙江省內(nèi)多地水泥市場成交價格再次暗降20-30元/噸。

11月以來，浙江水泥實際成交價格已普遍暗降兩輪，累計幅度60-80元/噸左右。另外，11月以來粵北及珠三角地區(qū)累計下調(diào)100-140元/噸，外來水泥局部片區(qū)實際成交累計跌幅近200元/噸。

作為長三角及珠三角兩大重要水泥市場的核心區(qū)域，廣東、浙江水泥價格走低也是全國水泥行情整體下行的一個縮影。中國水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，進入10月中下旬以后，全國水泥價格指數(shù)從213.81高位一路回落至當(dāng)前的200左右，且不少地區(qū)價格下行壓力依舊較大。

10月1日-12月1日全國水泥價格指數(shù)走勢

水泥作為一種大宗工業(yè)產(chǎn)品，價格走勢與工程施工進度密切相關(guān)，因此全年行情具有明顯的周期特性。12月雖已經(jīng)步入傳統(tǒng)旺季尾聲，但從以往經(jīng)驗來看，通常市場還會有一段時間的上升期，不過2021年卻打破了這一規(guī)律。

中國水泥網(wǎng)大數(shù)據(jù)顯示，2021年全國水泥價格指數(shù)在10月20日達到下半年峰值，隨后一路下跌。對比過去5年，下半年全國水泥價格指數(shù)拐點幾乎都集中在12月中旬左右，2017年上行態(tài)勢甚至延續(xù)到次年1月初，2021年全國水泥價格指數(shù)拐點較往年提前了2個月左右時間。

從需求到供給 多因素致今年水泥價格拐點提前

國內(nèi)水泥價格提前開啟下行通道，與前期水泥價格超預(yù)期上漲、市場需求下滑以及煤炭價格回落等因素密切相關(guān)。

1、前期漲幅過大，水泥價格高位回落

雖然近期國內(nèi)水泥價格持續(xù)下跌，但是整體來看仍然處于歷史較高水平。截止到12月1日，全國水泥價格指數(shù)200.52，同比上漲29.41%，而過去三年同期全國水泥價格指數(shù)基本在160左右，由此反映出當(dāng)前全國水泥價格依舊較大幅度高于往年。

另外，據(jù)中國水泥網(wǎng)行情數(shù)據(jù)中心消息，當(dāng)前南方地區(qū)P.O42.5水泥價格普遍在700-800元/噸之間，尤其是廣東、浙江都在700元/噸以上。

當(dāng)前水泥價格較高主要源于前段時間水泥價格“超常規(guī)”上漲。

今年九、十月份，受能雙控影響，水泥企業(yè)較大面積停產(chǎn)、限產(chǎn)，疊加傳統(tǒng)旺季到來，水泥市場需求增長，水泥價格持續(xù)高漲。中國水泥網(wǎng)檢測數(shù)據(jù)顯示，全國水泥價格從8月初開始持續(xù)上漲，10月下旬一度達到649元/噸，累計漲幅超過50%。

在廣東等部分熱門地區(qū)，P.O42.5散裝水泥到位價甚至超過900元每噸。水泥價格創(chuàng)造歷史記錄的地方比比皆是，全國水泥價格遠超旺季正常上漲幅度。

進入10月中下旬，水泥行業(yè)停限產(chǎn)情況逐步改善，企業(yè)開始滿負荷生產(chǎn)，供給放開，水泥價格出現(xiàn)正常的高位回落。

2、市場需求相對疲軟，價格缺乏支撐

9-11月份是施工旺季，也是水泥市場需求旺季，在南方不少地區(qū)甚至?xí)霈F(xiàn)水泥供不應(yīng)求的情況，即便是北方地區(qū)，在錯峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等影響下，也能基本實現(xiàn)市場平衡，進而為價格穩(wěn)定及上漲創(chuàng)造條件。

作為市場化程度極高的行業(yè)，價格是水泥市場需求態(tài)勢的最直觀反應(yīng)。今年在錯峰生產(chǎn)、環(huán)保限產(chǎn)等供給側(cè)限制措施力度不減背景下，水泥價格提前2個月開始下滑，除市場價格處于高位以外，也表明當(dāng)前市場需求不容樂觀。

近日，江蘇鶴林水泥在接受央視采訪時表示：“最近銷量運輸量與往年相比大概減少了20%”。南京新星港混凝土企業(yè)張春也表示，受房地產(chǎn)等因素影響，出貨量下滑嚴重，下滑了接近50%。

分析人士表示，今年鋼材、水泥、砂石等大宗商品價格較高，加之地產(chǎn)調(diào)控政策影響，融資難度加大，開發(fā)商債務(wù)問題加劇，下游資金鏈緊張，導(dǎo)致水泥需求疲軟。

上海元炬實業(yè)集團支明德：“今年前一波水泥價格的瘋漲導(dǎo)致下游成本增加，所以下游企業(yè)大多考慮的是適當(dāng)減產(chǎn)和減量”。

統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，今年1-10月，房地產(chǎn)新開工面積同比下滑7.7%，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置面積下滑11%。僅10月份，新房開工面積下跌超過30%，房地產(chǎn)銷售下滑超過20%，房地產(chǎn)投資同比下滑超過5%。

中國水泥網(wǎng)水泥大數(shù)據(jù)研究院首席分析師鄭建輝在接受央視采訪時也指出，國內(nèi)有些地方磨機運轉(zhuǎn)率只有10%、5%，說明整體的需求非常差，到了后期，尤其是到12月份到明年1月份，價格跌幅可能會明顯加大。

3、煤炭價格回落，水泥生產(chǎn)成本下降

在水泥生產(chǎn)成本中，煤炭占據(jù)極大的比重。今年國內(nèi)水泥價格大幅上調(diào)，與煤炭價格略創(chuàng)新高，拉升水泥生產(chǎn)成本有著重要關(guān)系。隨著國家發(fā)改委連續(xù)發(fā)文，引導(dǎo)煤炭價格回歸合理水平，國內(nèi)煤炭價格開始回落。

當(dāng)前，煤炭到場價格已經(jīng)降至1200-1300元/噸，倒退回今年一季度的水平，比10月中旬最高點下降31%左右。

煤炭價格下跌，直接導(dǎo)致水泥生產(chǎn)成本下降，進而為水泥價格創(chuàng)造了更多的回落空間。

告別高周轉(zhuǎn)、高杠桿房地產(chǎn)行業(yè)正在“降溫”

較長時間以來，高周轉(zhuǎn)率一直是房地產(chǎn)行業(yè)得以高速發(fā)展的一個重要原因。

基于對房價上漲的預(yù)期，加上過去預(yù)售款監(jiān)管存在不足，開發(fā)商借用期房銷售，拿著預(yù)售款，新拿地、新開工，新項目符合條件之后，再做預(yù)售，再拿新地、新開工，如此循環(huán)往復(fù)下去，實際拿著居民預(yù)收款加杠桿，一個項目預(yù)收款可以應(yīng)對多個項目新開工，從而擴大新開工面積，施工面積和自身規(guī)模。

紅塔證券文章指出，過去一段時間，房地產(chǎn)投資之所以能夠維持韌性很大程度上與房企采用高周轉(zhuǎn)率、高杠桿的經(jīng)營模式有關(guān)，而這種模式對于資金鏈特別是銷售回款的依賴是很高的。

不過，如今在房住不炒背景下，金融監(jiān)管力度不斷加大，商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比和個人住房貸款占比受限，二手房交易遇冷，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度加大，房子的投資屬性正在降低，高周轉(zhuǎn)率、高杠桿發(fā)展模式迎來極大挑戰(zhàn)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)，2021年1-11月，百城新建住宅價格累計上漲2.46%，二手住宅價格累計上漲3.36%。11月，百城新建住宅價格環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來的第二次下跌（第一次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期的2020年2月），環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至53個；百城二手住宅價格環(huán)比下跌0.08%，跌幅較10月有所擴大，環(huán)比下跌城市數(shù)量增加至68個。

在關(guān)鍵的土拍和新開工面積方面。2021年1-11月，全國300城住宅用地推出面積同比下降11.3%，成交面積同比下降28.3%。其中一線城市推出面積同比增長53.0%，成交面積小幅增長；二線、三四線城市供求規(guī)模同比均下降。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原主任秦虹認為，去年8月落地發(fā)力的房地產(chǎn)“三線四檔”管理和年初實施的銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理，對房地產(chǎn)行業(yè)資金的需求和供給兩端同時收緊，改變了房地產(chǎn)行業(yè)過去二十幾年所形成的“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”發(fā)展模式。

預(yù)計房地產(chǎn)金融政策的進一步收緊的可能性較低，預(yù)計未來金融政策將堅持“鞏固成效、方向不變”，保持個人購房首付和利率穩(wěn)健以抑制個人投機炒房，堅持“三線四檔”原則管控企業(yè)負債，落實房地產(chǎn)貸款集中管理引導(dǎo)資金支持實體發(fā)展。

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜則表示，2022年房地產(chǎn)市場步入下行周期，根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”測算，2022年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售面積回落，銷售均價平穩(wěn)運行，新開工面積繼續(xù)下降，投資低速增長”的特點。

基建或?qū)⒊蔀樗嗍袌觥巴械住标P(guān)鍵

房地產(chǎn)是拉動是水泥市場需求的關(guān)鍵因素，在國內(nèi)部分地區(qū)，房地產(chǎn)水泥需求占比甚至占到全部需求的50%以上。對房地產(chǎn)市場嚴重依賴，也導(dǎo)致了水泥市場態(tài)勢極易受到房地產(chǎn)行業(yè)影響。

以河南為例，在上半年和下半年兩個市場旺季，國內(nèi)多數(shù)地區(qū)水泥價格均出現(xiàn)了大幅上漲，但是河南市場卻疲態(tài)盡顯，甚至在上半年一度出現(xiàn)價格大跌情況，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場態(tài)勢下滑是關(guān)鍵因素之一。

如今，在國家宏觀調(diào)控政策指引下，房地產(chǎn)正在回歸本質(zhì)的居住屬性。穩(wěn)中求進，逐步擺脫經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展進程中的平穩(wěn)轉(zhuǎn)型將是大勢所趨，在此背景下，房地產(chǎn)投資熱度正在褪去，進而導(dǎo)致水泥需求逐步下滑。

分析人士指出，整體來看2022年房地產(chǎn)投資大概率下滑，基建及保障性租賃住房建設(shè)將可能在穩(wěn)定經(jīng)濟增長，進而支撐水泥需求方面發(fā)揮重要作用。

保障性住房方面，今年7月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》發(fā)布，此后多地紛紛出臺具體政策細則。比如上海計劃在“十四五”期間，新增建設(shè)籌措保障性租賃住房47萬套（間）以上，達到同期新增住房供應(yīng)總量的40%。浙江表示在“十四五”期間，全省建設(shè)籌集保障性租賃住房120萬套（間）。

截至11月26日，已有廣東、湖北、浙江、山東、海南、吉林等6個省份和上海、成都、武漢等19個城市出臺了關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見或征求意見稿。專家表示，“十四五”時期，加快發(fā)展保障性租賃住房將成為我國住房制度改革的重中之重。

基建方面，我國國土面積廣闊，經(jīng)濟發(fā)展區(qū)域差異較大，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面仍然存在較大的成長空間。近年來，長江中游城市群、粵港澳大灣區(qū)、成渝雙城經(jīng)濟圈等發(fā)展計劃相繼提出和落實，未來將持續(xù)為基建投資提供有力支撐。

另外，今年2月中共中央、國務(wù)院印發(fā)《國家綜合立體交通網(wǎng)規(guī)劃綱要》，明確提出，到2035年，基本建成便捷順暢、經(jīng)濟高效、綠色集約、智能先進、安全可靠的現(xiàn)代化高質(zhì)量國家綜合立體交通網(wǎng)，實現(xiàn)國際國內(nèi)互聯(lián)互通、全國主要城市立體暢達、縣級節(jié)點有效覆蓋，有力支撐“全國123出行交通圈”（都市區(qū)1小時通勤、城市群2小時通達、全國主要城市3小時覆蓋）和“全球123快貨物流圈”（國內(nèi)1天送達、周邊國家2天送達、全球主要城市3天送達）。交通基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量、智能化與綠色化水平居世界前列。

到2035年，國家綜合立體交通網(wǎng)實體線網(wǎng)總規(guī)模合計70萬公里左右（不含國際陸路通道境外段、空中及海上航路、郵路里程）。其中鐵路20萬公里左右，公路46萬公里左右，高等級航道2.5萬公里左右。沿海主要港口27個，內(nèi)河主要港口36個，民用運輸機場400個左右，郵政快遞樞紐80個左右。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)形勢下滑或成為水泥市場需求步入下行周期的助推器，但基建、保障房建設(shè)等將在穩(wěn)定水泥需求方面發(fā)揮重要作用，進而支撐水泥行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展。