近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)再迎重大利好。

11月23日，央行網(wǎng)站正式發(fā)布《中國(guó)人民銀行 中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于做好當(dāng)前金融支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。

《通知》包括6方面16條金融舉措，要求保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務(wù)、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置、依法保障住房金融消費(fèi)者合法權(quán)益、階段性調(diào)整部分金融管理政策、加大住房租賃金融支持力度。

《通知》鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)提供配套融資支持，這也是新增的政策工具亮點(diǎn)。在開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，商業(yè)銀行按照市場(chǎng)化、法治化原則，為專項(xiàng)借款支持項(xiàng)目提供新增配套融資支持，有助于完善“保交樓”政策框架，利用多方金融機(jī)構(gòu)優(yōu)勢(shì)推動(dòng)“保交樓”更好落到實(shí)處。

銀行機(jī)構(gòu)紛紛出手為房地產(chǎn)行業(yè)“輸血”

有了明確的政策信號(hào)之后，金融機(jī)構(gòu)正在加快對(duì)優(yōu)質(zhì)房企的授信動(dòng)作，六大國(guó)有銀行紛紛出手。

11月23日，交通銀行與萬(wàn)科集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議。

根據(jù)協(xié)議，交行將為萬(wàn)科集團(tuán)提供人民幣1000億元意向性綜合授信額度，并提供多元化融資服務(wù)，包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資、債券投資等。

與此同時(shí)，交行將為美的置業(yè)提供不超過(guò)200億元人民幣意向性授信額度，額度適用范圍包括但不限于房地產(chǎn)開發(fā)貸款、債券投資、并購(gòu)貸款、保函、供應(yīng)鏈融資等。

同日，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行與中海發(fā)展、華潤(rùn)置地、萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、金地集團(tuán)五家房企舉行銀企戰(zhàn)略合作協(xié)議簽約儀式，銀企各方將利用各自行業(yè)優(yōu)勢(shì)，整合資源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共贏的原則，圍繞商品房、保障房、城市更新等重點(diǎn)領(lǐng)域，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房按揭貸款、并購(gòu)貸款、債券承銷與投資等業(yè)務(wù)方面，進(jìn)一步加深合作，建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的合作關(guān)系。

第二天，工商銀行發(fā)布消息稱，與萬(wàn)科集團(tuán)、金地集團(tuán)、綠城中國(guó)、龍湖集團(tuán)、碧桂園、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)等12家全國(guó)性房地產(chǎn)企業(yè)，以總對(duì)總方式簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達(dá)6550億元。

同日，郵政儲(chǔ)蓄銀行分別與萬(wàn)科集團(tuán)、龍湖集團(tuán)、綠城集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)、美的置業(yè)簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額2800億元。

建設(shè)銀行也于11月24日邀請(qǐng)88家房地產(chǎn)和住房租賃企業(yè)，召開了房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)展望暨住房租賃基金交流會(huì)，并與8家房企簽署了合作協(xié)議。

同樣是11月24日，中國(guó)銀行與碧桂園、龍湖集團(tuán)簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》，進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作。根據(jù)協(xié)議，中國(guó)銀行將為碧桂園、龍湖集團(tuán)各提供600億元意向性授信額度，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購(gòu)貸款、貿(mào)易融資、預(yù)售資金監(jiān)管保函、債券承銷與投資、個(gè)人住房貸款等業(yè)務(wù)領(lǐng)域深化全方位合作。

至此，包括交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、郵政銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行在內(nèi)的六家大型銀行都已經(jīng)加入到這場(chǎng)房地產(chǎn)“輸血”行動(dòng)當(dāng)中。另?yè)?jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，僅11月23-24日兩天時(shí)間，房企獲得來(lái)自金融機(jī)構(gòu)的授信及發(fā)債額度已近萬(wàn)億元。

分析人士表示，這一輪重點(diǎn)支持的房地產(chǎn)企業(yè)都是經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)房企，對(duì)這些房企貸款支持，能夠有效增強(qiáng)企業(yè)的流動(dòng)性。

“三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營(yíng)房企融資恢復(fù)

11月可謂貨真價(jià)實(shí)的“房地產(chǎn)月”，幾乎在六大行實(shí)質(zhì)性“輸血”的同時(shí)。針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)部分民營(yíng)企業(yè)遇到的融資困難問(wèn)題，人民銀行會(huì)同有關(guān)部門，從信貸、債券、股權(quán)三個(gè)融資渠道采取“三支箭”的政策組合，支持民營(yíng)企業(yè)拓展融資。

信貸融資方面，11月21日，在人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開全國(guó)性商業(yè)銀行信貸工作座談會(huì)上，人民銀行黨委委員、副行長(zhǎng)潘功勝表示，在前期推出的“保交樓”專項(xiàng)借款的基礎(chǔ)上，人民銀行將面向6家商業(yè)銀行推出2000億元“保交樓”貸款支持計(jì)劃，為商業(yè)銀行提供零成本資金，以鼓勵(lì)其支持“保交樓”工作。

債券融資方面，11月23日，中債增進(jìn)公司在民企債券融資支持工具政策框架下，出具對(duì)龍湖集團(tuán)、美的置業(yè)、金輝集團(tuán)三家民營(yíng)房企發(fā)債信用增進(jìn)函，擬首批分別支持三家企業(yè)發(fā)行20億元、15億元、12億元中期票據(jù)，后續(xù)將根據(jù)企業(yè)需求提供持續(xù)增信發(fā)債服務(wù)。截至當(dāng)日，中債增進(jìn)公司已通過(guò)公開業(yè)務(wù)郵箱收到近百家民營(yíng)房企增信業(yè)務(wù)意向，正在按照相關(guān)機(jī)制積極推進(jìn)業(yè)務(wù)開展。

股權(quán)融資方面，一向敏感的涉房企業(yè)A股融資也出現(xiàn)了積極信號(hào)。11月21日，證監(jiān)會(huì)主席易會(huì)滿在2022年金融街論壇上表示，要密切關(guān)注房地產(chǎn)行業(yè)面臨的困難挑戰(zhàn)，支持實(shí)施改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表計(jì)劃，繼續(xù)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理債券融資需求，支持涉房企業(yè)開展并購(gòu)重組及配套融資，支持有一定比例涉房業(yè)務(wù)的企業(yè)開展股權(quán)融資。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)表示，貸款、債券、股權(quán)這“三支箭”將呈現(xiàn)出相互促進(jìn)的作用?！扒皟芍Ъ钡姆€(wěn)步推進(jìn)與顯著成效將為“第三支箭”快速落地的推進(jìn)器，而“第三支箭”的支持力度有所遞進(jìn)，與前兩支箭形成互補(bǔ)，有助于市場(chǎng)信心的快速恢復(fù)。

武漢科技大學(xué)金融證券研究所所長(zhǎng)董登新認(rèn)為，必須看到，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)需要洗牌，部分經(jīng)營(yíng)不善的房企需要自然淘汰、退出市場(chǎng)，而對(duì)于經(jīng)營(yíng)有方的房企應(yīng)該鼓勵(lì)支持它們通過(guò)并購(gòu)重組做大做強(qiáng)，這樣有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)更好地新陳代謝、健康發(fā)展。未來(lái)支持民營(yíng)房企融資應(yīng)該是“貸款、債券、股權(quán)”，“三箭齊發(fā)”促進(jìn)民營(yíng)房企融資恢復(fù)，支持房企健康發(fā)展。

存量、增量同步推進(jìn) 水泥需求期待改善

從2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下行，狀態(tài)延續(xù)至今。

在供給端，開發(fā)商資金緊張，債務(wù)違約不斷出現(xiàn)。繼而個(gè)別樓盤交付延期，有的地方還出現(xiàn)了爛尾樓現(xiàn)象，甚至有的地方出現(xiàn)業(yè)主“強(qiáng)制停貸”。在需求端，居民消費(fèi)意愿下降，市場(chǎng)預(yù)期走低，很多地方的商品房銷售額出現(xiàn)明顯下滑。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-10月份，全國(guó)商品房銷售額約10.88萬(wàn)億元，同比下降26.1%；商品房銷售面積約11.12億平方米，同比下降22.3%，其中，住宅銷售面積同比下降25.5%。

房地產(chǎn)是拉動(dòng)是水泥需求的關(guān)鍵力量，在國(guó)內(nèi)不少地區(qū)，房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的水泥需求占到總需求的50%以上。今年上半年，受房地產(chǎn)行業(yè)下行，資金到位情況嚴(yán)峻等因素影響，國(guó)內(nèi)水泥需求持續(xù)下行。

最新數(shù)據(jù)顯示，1-10月份全國(guó)水泥產(chǎn)量175889萬(wàn)噸，同比下降11.3%，創(chuàng)下11年以來(lái)新低。

中國(guó)水泥網(wǎng)對(duì)各地水泥市場(chǎng)的調(diào)研情況也表明，房地產(chǎn)是導(dǎo)致今年水泥需求大幅度下滑的關(guān)鍵因素。河南某地水泥企業(yè)甚至表示，今年以來(lái)當(dāng)?shù)厣袩o(wú)新建樓盤開工。存量方面，由于資金緊張，房地產(chǎn)施工進(jìn)度放緩，甚至出現(xiàn)暫時(shí)性停工，嚴(yán)重制約水泥市場(chǎng)需求釋放。

房地產(chǎn)金融16條還是融資“三支箭”的重點(diǎn)方向是“保交樓”、穩(wěn)發(fā)展，支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)。無(wú)疑將有利于存量市場(chǎng)的發(fā)揮，對(duì)于水泥需求的回暖也將起到積極作用。

然而，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，關(guān)鍵還是需求的恢復(fù)，而需求的恢復(fù)關(guān)鍵又在于信心重鑄。

目前，地方政府正在持續(xù)推動(dòng)需求端發(fā)力。包括杭州、成都、西安在內(nèi)的部分省會(huì)城市通過(guò)縮小限購(gòu)區(qū)域，修改限購(gòu)政策等方式刺激需求端恢復(fù)。這些示范性動(dòng)作，釋放出的穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期信號(hào)，將有利于提升市場(chǎng)信心，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)回歸正軌。

“保交樓”解決的是存量問(wèn)題，降利率、松限購(gòu)針對(duì)的是增量問(wèn)題，只有同時(shí)解決存量和增量問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)才能真正復(fù)蘇，水泥需求才能迎來(lái)回暖。

不過(guò)，同樣需要看到，“房住不炒”的整體基調(diào)并未發(fā)生變化，當(dāng)前房地產(chǎn)政策的根本目的在于促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，穩(wěn)定行業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)勢(shì)必告別以往的“野蠻生長(zhǎng)”發(fā)展模式。

受此影響，未來(lái)隨著相關(guān)政策效果的顯現(xiàn)，水泥需求有望在一定程度上復(fù)蘇，但長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題將進(jìn)一步凸顯。在房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的同時(shí)，關(guān)聯(lián)度極大的水泥行業(yè)也難以“獨(dú)善其身”。