7月24日，中共中央政治局召開會議,明確提出"中國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化”的定調。筆者認為，房地產(chǎn)市場供求關系變化直接影響水泥行業(yè)供求關系變化，這一新定調及一系列相關舉措，將長遠影響我國水泥行業(yè)未來的發(fā)展。

新定調及一系列舉措

針對房地產(chǎn)領域，中央認為既要化解風險也要防范風險。房地產(chǎn)領域的風險目前各地已經(jīng)呈現(xiàn)的主要內容包括預售資金違規(guī)挪用、房企償債風險、房屋爛尾及建設質量安全風險等。筆者認為，化解風險和防范風險仍將是房地產(chǎn)領域今后較長一段時間的頭等大事。今年6月，住房和城鄉(xiāng)建設部黨組書記、部長倪虹強調，“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”是黨中央、國務院作出的重大決策部署，要進一步提高政治站位，增強責任意識，加快推進已售逾期難交付住宅項目建設交付，切實維護購房人合法權益。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展要從解決“有沒有”轉向解決“好不好”，改變“高杠桿、高負債、高周轉”模式，開展現(xiàn)房銷售試點，推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。

什么是房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化？筆者認為有三重內涵：

（1）房地產(chǎn)總體供過于求

在城鎮(zhèn)化的快速推進過程中，房地產(chǎn)企業(yè)以“高杠桿、高負債、高周轉”的方式解決了房屋供給不足的問題。隨著城鎮(zhèn)化進程的放緩且轉向平穩(wěn)發(fā)展階段，房地產(chǎn)總體出現(xiàn)供過于求。即使部分城市存在著部分短缺，也可以通過加大保障性住房建設和供給，因城施策地產(chǎn)政策，加大老舊改造，租賃市場建設及盤活改造各類閑置房產(chǎn)等方式來加以滿足。

（2）結構性短缺

當前，房地產(chǎn)行業(yè)“有沒有”的問題已經(jīng)基本解決，但是結構性短缺（“好不好”的問題）普遍存在。房屋的安全和質量、居住的舒適度及周邊的配套設施（交通、教育、醫(yī)療、人文設施）普遍存在一定的問題。因此，中央多次提出要更好滿足改善性住房需求。改善性住房需求不光是房屋的空間、面積改善，還應包括房屋的安全及質量、周邊配套設施等方面的改善。城市、房地產(chǎn)企業(yè)未來的競爭將集中于改善性住房的競爭，所見即所得--現(xiàn)房銷售試點未來或是大勢所趨，將大幅降低房地產(chǎn)領域的維權風險，同時推動房地產(chǎn)企業(yè)著眼于產(chǎn)品的打磨。

（3）供求的方式發(fā)生變化

以往，房地產(chǎn)的交易以買賣雙方直接買賣房屋為主。而當前，房地產(chǎn)行業(yè)的供求方式正發(fā)生深刻變化。在房屋總體供過于求的階段， “房住不炒”的政策約束加之居住觀念的變化，更加靈活的居住方式正在形成。2016-2022年期間，中央經(jīng)濟工作會議從“要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規(guī)模化租賃企業(yè)發(fā)展”的表述到“整頓租賃市場秩序”再到“加快發(fā)展長租房市場”再到“探索長租房市場建設”, 長租房市場未來將逐步形成。

除了房地產(chǎn)本身的風險以外，地方債務的風險已經(jīng)逐漸暴露，同樣需要既化解又防范。一方面，要繼續(xù)嚴格控制地方債務規(guī)模，尤其是高風險地區(qū)的債務規(guī)模；另一方面以時間換空間，通過債務置換、債務重組等方式化解債務風險。無論是何種方式，都會繼續(xù)制約地方市政項目的推進力度。

對水泥行業(yè)的影響

（1）謹慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求恢復

2019年，商品房新開工面積達22.7億平方米，創(chuàng)歷史最高，此后持續(xù)萎縮，2022年較2019年高位下滑47%，2023年預計仍將下滑超10%以上。房地產(chǎn)市場總體供過于求的背景下，未來商品房新開工面積即使有所恢復，恢復的力度也較為溫和。

2023年1-6月，商品房竣工面積同比增長19%，“保交樓”推動竣工周期收尾。隨著存量項目的逐步竣工，新開工項目后繼乏力，我們仍需謹慎看待未來地產(chǎn)端水泥需求的恢復。

（2）注重產(chǎn)品品質以更好滿足下游需求 大型城市配套市政水泥需求仍有空間

改善性住房的消費是一個長期而漫長的過程，而如何滿足改善性住房建設對水泥品質、性能的要求則是水泥企業(yè)應提前考慮的問題。過去，水泥同質化嚴重，產(chǎn)品的競爭更多的是基于價格的競爭。未來，如何更好的滿足下游用戶的需求應結合整個產(chǎn)業(yè)鏈（混凝土、水泥制品、砼結構）的優(yōu)勢打造更高質量的住房，更加強調產(chǎn)品的競爭力。除了質量以外，產(chǎn)品的能耗、碳排放及環(huán)保標準等同樣重要，以更好的解決下游“好不好”的問題。近日，山東省也印發(fā)了《高品質住宅開發(fā)建設指導意見》，提出了更為詳細的高品質住宅內涵和實施任務。

除了住房本身，城市配套市政項目水泥需求仍有空間，尤其是在大型城市（人口密集的地區(qū)）。當前，市政項目的建設主要受制于資金問題及投資回報率。地方債務的化解仍需時日，但未來稅收政策的補充、優(yōu)化和調整將大部分替代土地財政，會為后期市政項目端水泥需求的穩(wěn)定和增長打開空間。