各市、縣（區(qū)）人民政府，自治區(qū)政府各部門、各直屬機構：

現(xiàn)將《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》印發(fā)給你們，請結合實際抓好落實。

寧夏回族自治區(qū)人民政府????????????

2025年2月18日???????????????????

（此件公開發(fā)布）

寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法

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第一條?為了進一步加強對土地增值稅的征收管理，根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》以及國家現(xiàn)行土地增值稅有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條?在寧夏回族自治區(qū)行政區(qū)域內凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人為土地增值稅的納稅人（以下簡稱納稅人），應當依照本辦法繳納土地增值稅。

本辦法所稱轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產的行為。不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的行為。

第三條?土地增值稅由轉讓房地產所在地的市、縣（區(qū)）稅務機關征收和管理。

第四條?納稅人應將房地產開發(fā)項目向主管稅務機關辦理土地增值稅納稅登記，并按規(guī)定申報繳納土地增值稅。

（一）從事房地產開發(fā)的納稅人，應在取得土地使用權并獲得房地產開發(fā)項目開工許可證后10日內，向主管稅務機關報送《土地增值稅項目登記表》。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)分批出售商品房的，可按月辦理納稅申報，于次月15日內辦理申報納稅，由被委托單位代征的，代征單位在辦理房地產權屬變更登記時憑市、縣（區(qū)）稅務機關審核憑單代收，并按月匯總后于次月10日前，向委托稅務機關解報。

（三）出售不同房屋類型的應按普通住房、非普通住房和其他類型房地產分別計算申報。

（四）對納稅人預售房地產所取得的收入，納稅人應在取得收入的次月15日內，向主管稅務機關辦理納稅申報手續(xù)，并按規(guī)定預繳土地增值稅。

（五）對納稅人按照規(guī)定應進行土地增值稅清算，納稅人應當在達到清算條件之日起90日內向主管稅務機關辦理清算手續(xù)，并結清稅款。

（六）房地產開發(fā)企業(yè)以外的納稅人轉讓房地產的，應當從簽訂房地產轉讓合同之日起7日內辦理納稅申報。

第五條?納稅人轉讓房地產座落地在2個或2個以上市、縣（區(qū)）區(qū)域的，應按房地產坐落地分別向當地主管稅務機關申報納稅。

第六條?納稅人辦理納稅申報和房地產項目清算申報時須提交下列證件和資料：

（一）土地增值稅納稅申報表；

（二）房地產權屬證明、轉讓合同或契約；

（三）房地產評估報告；

（四）房地產財務核算賬簿和資料；

（五）土地增值稅清算表及其附表；

（六）房地產開發(fā)項目立項、用地、開發(fā)、銷售、關聯(lián)方交易、融資、稅款繳納等基本情況；

（七）項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料；

（八）納稅人委托稅務師事務所審核鑒證的房地產清算項目，應報送稅務師事務所出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》；

（九）市、縣（區(qū)）稅務機關規(guī)定需要提供的其他房地產開發(fā)項目資料。

第七條?納稅人在房地產開發(fā)項目全部竣工結算前取得轉讓收入的，應按規(guī)定按月預繳土地增值稅；待該項目具備條件或全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。土地增值稅預征率為：

對按規(guī)定列入市、縣政府公共租賃住房、配售型保障性住房、經濟適用房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造（包括城中村改造、城市危舊房改造）安置住房等保障性住房預征率為0%；其他各類型房地產預征率為1%。

按預征率計算應納稅額計算公式為：

應納稅額=轉讓房地產取得的收入×預征率

預售房地產所取得收入包括轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的貨幣收入、實物收入和其他一切經濟收益。

第八條?納稅人符合下列條件之一的，按規(guī)定進行土地增值稅的清算。

（一）符合下列條件之一的，納稅人按規(guī)定應進行土地增值稅清算：

1.房地產開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；

2.整體轉讓未竣工決算房地產開發(fā)項目的；

3.直接轉讓土地使用權的。

（二）符合下列條件之一的，主管稅務機關按規(guī)定可要求納稅人進行土地增值稅清算：

1.已竣工驗收的房地產開發(fā)項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

2.取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；

3.納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算；

4.寧夏稅務局規(guī)定的其他情況。

土地增值稅具體清算方法應按國家稅務總局印發(fā)的《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)〔2009〕91號）規(guī)定執(zhí)行。

第九條?土地增值稅以市、縣（區(qū)）人民政府所屬住房城鄉(xiāng)建設、房管等部門審批（備案）的納稅人房地產開發(fā)項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算；對房地產開發(fā)項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的應分別計算增值額，并依據增值率計算繳納土地增值稅。

第十條?普通住宅的具體標準，由自治區(qū)財政廳、寧夏稅務局會同自治區(qū)住房城鄉(xiāng)建設廳制定并定期發(fā)布實行。

第十一條?對納稅人報送的土地增值稅清算納稅資料，主管稅務機關受理后應在90日內及時組織清算審核。清算審核包括案頭審核和實地審核，審核時應對納稅人報送的清算納稅資料進行數據、邏輯和計算的準確性、客觀性、真實性以及合理性等進行審核，清算審核同意后應出具清算審核報告，并及時通知納稅人進行稅款繳納；對納稅人報送的土地增值稅清算納稅資料，經主管稅務機關清算審核發(fā)現(xiàn)問題較多的，主管稅務機關可進行風險評估或經上級主管稅務局批準后推送稅務稽查局進行專項稽查。

第十二條?土地增值稅扣除項目金額主要包括：

（一）取得土地使用權所支付的金額。

（二）房地產開發(fā)成本實際發(fā)生的土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。

（三）房地產開發(fā)項目實際發(fā)生的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發(fā)費用，按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。

全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。

（四）舊房及建筑物的評估價格。

（五）與轉讓房地產有關的稅金。

（六）國家規(guī)定的其他扣除項目。

扣除房地產開發(fā)成本、費用及與轉讓房地產有關的稅金，需提供合法有效憑證；不能提供者不予扣除。

第十三條?土地增值稅一般應按查賬方式征收，但對納稅人有以下情形之一者稅務機關可按有關規(guī)定核定其應納稅額：

（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設置但未設置賬簿的；

（二）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；

（三）雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的；

（四）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申報的計稅依據明顯偏低，又無正當理由的；

（六）轉讓舊房及建筑物，即沒有評估價格，又不能提供購房發(fā)票的。

土地增值稅核定征收具體辦法由寧夏稅務局另行制定。

第十四條?對納稅人轉讓房地產、建筑物價格符合《條例》第九條規(guī)定情形之一者需要按照房地產交易評估價格為依據計算征收土地增值稅。房地產交易評估價格管理辦法由寧夏稅務局另行制定，并且由所在地主管稅務機關按規(guī)定方法確認計稅依據征收土地增值稅。

第十五條?納稅人辦理房地產權屬轉移手續(xù)必須在繳納土地增值稅后，憑稅務機關的完稅證明辦理房地產權屬變更手續(xù)；按規(guī)定免征土地增值稅的，可憑稅務機關出具的有關免征土地增值稅證明文件辦理房地產權屬變更手續(xù)。

住房城鄉(xiāng)建設、自然資源管理部門應當定期向同級稅務部門提供房地產開發(fā)、銷售有關資料，并協(xié)助稅務部門依法征收土地增值稅。

第十六條?納稅人應按照本辦法規(guī)定的申報期限、預征期限和清算期限繳納土地增值稅，對未按規(guī)定期限繳納稅款的，按《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定，從限定繳納稅款期限屆滿的次日起加收滯納金。

第十七條?納稅人違反本辦法規(guī)定的，或者不如實申報房地產交易額及規(guī)定扣除項目金額，造成少繳或未繳稅款的，應按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則的有關規(guī)定進行處罰。

第十八條?本辦法自印發(fā)之日起施行，有效期2年。2025年1月1日至本辦法施行前土地增值稅有關事宜，按照本辦法執(zhí)行。《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》（寧政發(fā)〔2015〕43號）同時廢止。其他原有規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準。

政策解讀：《寧夏回族自治區(qū)土地增值稅征收管理實施暫行辦法》政策解讀