縱觀國外住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，會發(fā)現(xiàn)歐洲、美國和日本等國家地區(qū)都在進入二十世紀后相繼提出過相似理念。但住宅產(chǎn)業(yè)化的初具規(guī)模和迅猛發(fā)展是在第二次世界大戰(zhàn)后得以形成。戰(zhàn)后的十幾年中，上述地區(qū)都面臨著戰(zhàn)后重建、人口增長和住宅需求加劇的問題，住宅的批量、快速生產(chǎn)成為必需。而中國亦在新中國成立后逐步開始了住宅工業(yè)化進程，并隨著商品房市場的開放進一步有計劃地發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)化的進程。

  一、日本

  1955年，日本的房地產(chǎn)業(yè)在二戰(zhàn)后進入了復蘇階段。日本政府為促進住宅的大規(guī)模批量生產(chǎn)制定了一個十年計劃，大批量相對簡易的住宅快速建成以滿足市場需要。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，日本政府提出了住宅工業(yè)化的想法。1965年，日本政府發(fā)布了第一個住宅工業(yè)化的五年計劃，把預制件住宅比率占市場份額15%作為目標。在隨后的30年中，日本政府通過連續(xù)的五年計劃持續(xù)推進住宅工業(yè)化進程，并在二十世紀六十年代末提出了住宅產(chǎn)業(yè)化的理論，將住宅的設計、建造、建材生產(chǎn)、科技研發(fā)有機的聯(lián)系起來，形成一條產(chǎn)業(yè)鏈。

  為推動住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，日本政府制定了一系列政策和法律。1974年由政府頒布的《工業(yè)化住宅性能認定規(guī)程》和《工業(yè)化住宅性能認定技術基準》被認為是日本住宅產(chǎn)業(yè)化標注化的奠基政策。日本對工業(yè)化住宅的具體認定標準是：建筑物所需的全部材料和部件66%以上必須在工廠中完成制造，其中房屋的主要結構如墻體、梁柱、地面、外立面、樓梯等必須為工廠生產(chǎn)的標準部件，建筑物有現(xiàn)場組裝建成。

  在日本，住宅的工業(yè)化程度隨項目的不同而變化。通常高層集合建筑的預制率最高，而中低層建筑和低層獨棟建筑的預制率逐步下降。這一變化主要是由項目成本決定的。首先，高層集合建筑所用的模板重復利用率高，有效攤薄建設成本。其次，高層建筑物建造過程中混凝土泵送成本高且施工耗時，預制件現(xiàn)場組裝有效的緩解了該問題。

  隨著人口的迅速增長和土地的日益稀缺，高層住宅在日本市場所占比率逐漸升高。目前，日本超過八成的高層住宅都不同程度的使用工業(yè)化生產(chǎn)的預制部件。

  二、歐洲

  歐洲各國在二戰(zhàn)后都面臨住房短缺的問題。住宅產(chǎn)業(yè)化隨著市場的需求應運而生。其中發(fā)展較早、較典型的是法國。

  1950年-1960年的十年間，法國面臨嚴重的住房短缺問題。為此，法國政府集中建設以強調(diào)功能性為主的高密度高層建筑，以便快速實現(xiàn)以較少的占地建成較多住宅的目標。這部分住宅多采用預制混凝土結構，采用預制板和工具式模板組裝的施工方式，是法國工業(yè)化住宅的雛形。這種施工方式使短時間內(nèi)建設大量成片的住宅小區(qū)成為可能。這一時期在法國被稱為“數(shù)量時期”。施工企業(yè)與建筑設計公司聯(lián)合開發(fā)了結構-施工體系：一種或幾種模式的住宅由建筑師設計后，由大中型建筑企業(yè)批量施工建造。這些“結構-施工”體系，雖然有很多實際工程遵循，但是沒有形成確定的設計標準。預制板在工廠加工生產(chǎn)的過程中并不是一成不變，由于沒有一個統(tǒng)一的技術標準，預制件會隨著不同住宅的需要進行調(diào)整。這種有體系沒標準的情況并沒有大幅度提高建筑成本，因為法國社會當時對住宅的需求量非常大，因而每種磨具使用的絕對數(shù)量仍能保證攤低生產(chǎn)模具的成本。

  二十世紀七十年代初，法國社會對住宅的需求已基本緩解，此時人們開始更加注重建筑物的功能性和品質(zhì)，住宅產(chǎn)業(yè)化從數(shù)量階段進入質(zhì)量階段。市場對住宅提出新的要求，在功能上要求新建住宅具有更高的保溫、隔熱、隔音等性能，更大的居住面積和更好的裝修質(zhì)量；在住宅品質(zhì)上開始強調(diào)建筑物的美學外觀和更好地居住區(qū)環(huán)境。順應市場的要求，法國政府制定并推廣樣板住宅政策，推行住宅建設的標準化。六十年代末，法國政府就已經(jīng)開展住宅標準化設計競賽，在全國或者區(qū)域范圍內(nèi)篩選出優(yōu)秀的設計方案推廣使用。獲得認可的設計方案在全國公開發(fā)行，任何工廠都可以按照標準批量生產(chǎn)。這一舉措推動法國住宅產(chǎn)業(yè)化由“有體系-沒標準”階段進入標準化階段。

  二十世紀七十年代前半段，法國政府通過設計競賽的方式進行建筑物設計和施工技術的創(chuàng)新，并選拔出25種住宅設計樣本，建立起以單元住宅標準為體系的住宅標準化體系。

  七十年代后期，法國政府還提出過一種以模數(shù)協(xié)調(diào)為基礎的“模數(shù)體系”，但由于模數(shù)理論太過復雜難懂以及照此模式設計生產(chǎn)出來的建筑過于呆板僵化而難于推廣。

  1978年，法國政府提出了以建筑物結構配件為標準化的生產(chǎn)體系―構造體系。按照構造體系建設的住宅由一系列可以相互拼接組裝的配件構成。建筑物主體結構所有的配件都有設計制造標準并全部對外公布，任何工廠都可以批量生產(chǎn)，建造企業(yè)可以按照施工需要進行采購再運輸?shù)绞┕がF(xiàn)場進行組裝。這一體系推動了法國住宅產(chǎn)業(yè)化向開放式工業(yè)化的過渡。

  二十世紀八十年代，法國政府對本國住宅產(chǎn)業(yè)化的政策進行了調(diào)整，新政策提出政府在住宅產(chǎn)業(yè)化進程中的作用是設立目標，然后由企業(yè)自行決定怎樣達到這一目標。政府不再制定或推廣某種體系，而是由企業(yè)自行研發(fā)適合市場要求的技術并實施推廣。法國政府進一步制定出“居住88計劃”，提出到1988年全國應該有2萬套樣板住宅，其成本要比1982年降低25%并且質(zhì)量不能降低。

  三、美國

  上世紀的五十年代后，美國對于住房的需求大幅攀升。主要歸結為以下幾種因素。其一，美國出現(xiàn)“嬰兒潮”美國家庭平均人數(shù)增加。其二，與此同時，二戰(zhàn)后的現(xiàn)役軍人大規(guī)模復原。復員軍人回歸社會，產(chǎn)生住房需求。其三，從世界各地涌入美國的移民，又增加了美國人口總數(shù)。在這多方因素的推動下，美國住房供需缺口不斷擴大。為了迅速解決住房短缺的矛盾，美國政府放松了政策限制，許可簡易房屋的使用。使用汽車作為簡易房屋的替代品的現(xiàn)象由此產(chǎn)生。這種民間自發(fā)產(chǎn)生的現(xiàn)象，給予房屋制造商以啟發(fā)，部分房屋制造商發(fā)明了可移動房屋。他們都被統(tǒng)一制作，外觀與傳統(tǒng)房屋類似，功能與傳統(tǒng)房屋一致。但是房屋的重量較輕便于搬運。如有需求，房屋制造商可以使用運輸設備，將其運輸至指定地點簡易安裝即可。至此，工業(yè)化、標準化住宅的雛形出現(xiàn)了。

  由于美國的傳統(tǒng)居住習慣和豐富的土地原材料資源，政府在住宅建設方面，沒有采用預制構件裝配的住宅建造模式，而延用了傳統(tǒng)的低層木結構建造模式。這樣的方式更注重住宅的舒適性、多樣性。為了提高生產(chǎn)效率，降低制造成本，適應大規(guī)模工業(yè)化生產(chǎn)，住宅設計和建造出現(xiàn)了細化的社會分工。住宅部件和結構構件逐漸標準化和系列化，房屋制造商根據(jù)客戶的功能需求，設計出不同樣式和不同品類的產(chǎn)品，供客戶自由挑選。獲得訂單后，拆分訂單到不同的部件和工種。最終歸類訂購標準構建，委托專業(yè)承包商建設，形成一整套流水線作業(yè)方式。這樣既保證了建造速度，又保證了工程質(zhì)量。

  隨著美國經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的提高，原先的簡易房屋已經(jīng)不能滿足美國國民的需求。更大居住面積，更全使用功能，更美觀并突出個性的房屋，成為消費者的新訴求。1976年，美國政府批準通過《國家工業(yè)化住宅建造及安全法案》并制定了HUD國家標準以適應房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。HUD國標對房屋設計、施工和建造的諸多指標進行了規(guī)范，并要求所有標準化工業(yè)化住宅必須遵守。在其出售時，建造商必須出示第三方檢查機構的證明。

  到2001年，美國已經(jīng)建成使用約一千萬套工業(yè)標準化住宅，供2200萬人口居住。2007年，美國的工業(yè)化住宅國民生產(chǎn)總值總值達到118億美元。

  由于工業(yè)化住宅的成本只有非工業(yè)化住宅成本的50%，成本優(yōu)勢促進了工業(yè)化住宅的發(fā)展，很大程度上解決了低收入人群、無福利購房者住房問題。

  四、中國

  二十世紀五十年代，住宅產(chǎn)業(yè)化在中國進入萌芽階段。中國政府學習蘇聯(lián)模式，發(fā)展預制建筑模式，推行建筑業(yè)的工業(yè)化、標注化、機械化。

  1970年至1980年的十年是中國住宅工業(yè)化的初級階段。這一時期中國開始住宅建設的“三化一改”即設計標準化、配件生產(chǎn)工廠化、施工機械化和墻體改革，為實現(xiàn)建筑工業(yè)化的高速度、高質(zhì)量、高功效和低成本打下基礎。同時，政府出臺一系列相關政策推進住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展，包括改革城鎮(zhèn)居民住房制度，逐步停止福利分房。二十世紀八十年代中期，政府開始引導批量建設住宅小區(qū)，發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。隨著住宅的逐步走向市場，住宅產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展起來。八十年代末期，政府提出住宅產(chǎn)業(yè)化概念。

  二十世紀九十年代的前五年是中國房地產(chǎn)業(yè)第一個迅猛發(fā)展時期，但此期間住宅產(chǎn)業(yè)化并沒有同步發(fā)展甚至有所倒退。直到1995年，隨著中國政府對房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展的反思和實現(xiàn)小康社會的需要，國家開始注重住宅的功能和質(zhì)量，提出：建筑工業(yè)化，尤其是住宅建筑工業(yè)化仍是今后的發(fā)展方向。國務院辦公廳。關于推進住宅產(chǎn)業(yè)化提高住宅質(zhì)量的若干意見，1999年）九十年代中后期建設部正式大力提倡住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展并進行了試點建設。

  二十世紀的最后五年，中國政府部門與日本合作，先后推出了“中國住宅技術與人才培訓中心”以及“2000年小康型城鄉(xiāng)住宅科技產(chǎn)業(yè)工程研究”等項目，中國住宅產(chǎn)業(yè)化的技術改革由此開始。同時，建設部頒布了《住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化試點大綱》并在全國范圍內(nèi)選取重點城市、企業(yè)作為住宅產(chǎn)業(yè)化試點基地。1998年，中國住宅產(chǎn)業(yè)化辦公室正式成立，標志著中國的住宅產(chǎn)業(yè)化進程進入快車道。

  2000年以后，建設部擴大了住宅產(chǎn)業(yè)化試點基地的規(guī)模。2010年，住建部在天津設立了全國首個“住宅產(chǎn)業(yè)化集團型”模式基地―天津住宅集團。天津住宅集團建立了一個涵蓋科技研發(fā)、規(guī)劃設計、新型建材和住宅部品生產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)營開發(fā)、建筑施工、綜合服務等多方面綜合性建設模式，形成住宅產(chǎn)業(yè)化的一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。

  數(shù)十年的努力大力推動了中國住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展，對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生立深遠的影響。但是目前住宅產(chǎn)業(yè)化在中國仍處于初級階段，需要國家政策扶植和資金支持。