華南告急！華東告急！華北告急！

一夜之間，全國水泥告急，異常短缺！

9月份，水泥價格還在低位，市場還是寒冬，10月份產(chǎn)量同比還下滑2.1%。

萬萬沒想到，短短一個月，行業(yè)翻天覆地，咸魚大翻身。

據(jù)央視財經(jīng)報道，最近一段時間，華北、華東和華南等多地的水泥市場價格普遍上漲。

以前水泥都是一個季度漲一次價，頂多一個月漲一次價，現(xiàn)在都一個月漲兩次價，個別地區(qū)甚至出現(xiàn)一個月內(nèi)漲價200元/噸的巨大漲幅！

依據(jù)9月份350元/噸的平均價格計算，水泥一個月內(nèi)最高漲幅高達57.14%！

更嚴峻的是，即便價格上漲，也買不到貨。

水泥廠開足馬力加大生產(chǎn)，無論多少貨都被搶購一空，工廠門口全是提貨車，非常擁堵，因為水泥生產(chǎn)不出來，來了得先排隊，天亮排隊天黑了才能輪到，平均排隊時間8個小時。

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水泥市場如此火爆，房地產(chǎn)又出現(xiàn)新情況了？

趕在春節(jié)前 加緊搞一波！

過去20年，城市化搞得轟轟烈烈，鋼筋水泥成為拉動經(jīng)濟增長的主力。

毫無意外，中國成了全球當之無愧的“水泥之王”、“鋼鐵之王”。

比爾蓋茨都感嘆，中國3年時間消耗的水泥，比美國100年內(nèi)用掉的還多。

美國一百年建設(shè)，中國三年就搞定了。

要知道，美國20世紀建造了各種摩天大樓、州際公路、胡佛水壩等等，這些都是美國的地標象征！

任何東西，吃多了都會撐，水泥消費也有臨界值。

根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，累計人均水泥消費量22噸為需求拐點，超過這個水平，需求就會下降。

1981年至2015年，我國累計人均水泥消費為22.29噸，首次超過22噸的臨界值，水泥行業(yè)產(chǎn)能過剩，行業(yè)大面積虧損。

2015年底，我們正式提出供給側(cè)改革，水泥去產(chǎn)能拉開大幕，嚴控新增產(chǎn)能！

一輪行政試壓下來，全國關(guān)停上千家廠商；一輪查環(huán)保下來，全國又關(guān)停上千家廠商。

告急！一夜之間 全國異常短缺！天量樓市堰塞湖徹底疏通？

小廠都關(guān)了，就只剩下些大廠，行業(yè)集中度大幅提升，產(chǎn)能和產(chǎn)量也顯著下降。

為什么現(xiàn)在水泥開始短缺了呢？

南方夏季多雨，不利于施工，秋冬季節(jié)，雨水偏少，氣候干燥，有利于工程施工。

再加上，春節(jié)臨近，施工方擔(dān)心農(nóng)民工回家過年，年后就不回來了。

因此，每年春節(jié)前的秋冬季節(jié)，都是南方傳統(tǒng)的施工旺季，水泥需求大幅飆升！

不可否認，傳統(tǒng)施工旺季，是水泥緊缺的因素之一。

問題是，秋冬季節(jié)，北方天氣轉(zhuǎn)冷，天寒地凍，施工條件異常惡劣，是傳統(tǒng)的淡季。

但是，在這輪漲價中，最兇的不是南方，而是河南。

據(jù)每經(jīng)記者報道，河南半個月左右上漲了200元/噸，非常意外！

為什么？

除了錯峰生產(chǎn)，根本原因就是，基建和房地產(chǎn)投資都非常給力！

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萬萬沒想到 還是靠房地產(chǎn) 靠水泥！

今年9月，青黃不接，地方債額度用完了，政府搞基建沒錢了，建材市場很冷清，水泥價格也跌至新低。

雪上加霜，經(jīng)濟增速年初以來又一直連下臺階，各個宏觀前瞻指標都有點失望。

終于，政策動手了。

9月4日，國常會明確要求，按規(guī)定可以提前下達明年專項債額度；還有額度的地方，9月底前必須全部耗完，10月底前必須把款撥到項目上。

意思是，各地方注意了，有錢的趕緊花，沒錢的趕緊把明年的錢提前搞定，趕緊修路、建橋，建設(shè)國家。

11月3日，國常會又要求，好的基建項目，資本金最低比例可以下調(diào)5個百分點。

意思就是，項目杠桿放松了，可以加得更大，比如原來10個億資金可以搞40億的基建項目，現(xiàn)在可以搞50億的基建項目了。

一系列政策打氣后，各路資金都到位了。

企業(yè)想發(fā)債搞基建？批！三五十億，完全沒問題。

城投債？大力支持！2019年，城投債新發(fā)規(guī)模33172.99億元，較2018年增長33.9%。

錢到位了，啥都好說，基建投資立馬改善。

11月份，廣義基建投資同增5.2%，增速環(huán)比增長了3.2個百分點；前11個月，廣義基建累計投資16.5萬億，同比增長3.5%，增速較前10個月提升0.2個百分點。

當然，更關(guān)鍵的是，房地產(chǎn)韌性十足，遠超預(yù)期！

去年年末，房地產(chǎn)政策持續(xù)收緊，全國棚戶區(qū)改造計劃減半，信托等房企融資渠道也被堵住。別說水泥廠，幾乎所有人都預(yù)期，2019年房地產(chǎn)投資要“涼”了。

萬萬沒想到，2019年年初，房地產(chǎn)投資就開始發(fā)力，一改往日頹勢，增速回到兩位數(shù)，然后一直高位增長！

對比一下，16年年中和17年年底，房地產(chǎn)單月增速跌到過2%以下，累計增速也都是5%、8%，最高10%，2019年累計增速在10%上方都沒下來過！

現(xiàn)實很殘酷，2019年我國經(jīng)濟增長的主要動力，還是韌性十足的房地產(chǎn)投資，成為為數(shù)不多的“亮點”之一。

拆解一下，到底是什么在支撐房地產(chǎn)韌性呢？

2018年，房地產(chǎn)開發(fā)投資里面，“其他”分項（銀白色虛線）增速顯著高于另外三項。這個項目里面主要體現(xiàn)的就是開發(fā)商拿地費用，占比高達75%。

也就是說，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速，主要靠開發(fā)商拿地的錢來支撐。

注意，仔細建筑工程（暗紅線）這個分項的趨勢，2018年增速很低，2019年立馬飆升，然后一直高位運行，支撐整個房地產(chǎn)投資。

建筑工程這個指標什么意思呢？

開發(fā)商必須施工，必須動工興料，把鋼筋和水泥，真正用到工地里，這個指標才會變化。

而且，這個指標在房地產(chǎn)投資的占比一直高達60%左右，一點兒的變化，就對整個房地產(chǎn)投資產(chǎn)生重大影響。

因此，我們看到，2018年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速也不是太低，但是建筑工程這個分項太低，水泥市場變化不是太大。

但是，2019年，這個指標一路走高，水泥市場一下子就緊張了起來。

接下來一個關(guān)鍵問題是，為啥開發(fā)商不拿地，而是消耗鋼筋水泥，搞建筑了呢？

因為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)形成了天量堰塞湖，已經(jīng)到了必須疏通的時候！

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85億平米天量堰塞湖 必須徹底疏通！

樓市調(diào)控，以前都沒真正下過狠手，現(xiàn)在一下狠手，房地產(chǎn)市場就變形了。

現(xiàn)在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了兩個異?，F(xiàn)象，前所未有，史上首次出現(xiàn)。

他們以前都是同漲同跌，趨勢一致，現(xiàn)在竟然破天荒出現(xiàn)了背離：

第一個，房地產(chǎn)建筑工程和安裝工程，這兩個指標背離。

建筑工程上揚，主要是因為房企前兩三年拿的地，再不開工就要被罰了，已經(jīng)到了不得不開工的時候。

還有一個原因就是，開發(fā)商資金緊張，為了高周轉(zhuǎn)，必須先開發(fā)個20%，才能達到預(yù)售條件。

達到預(yù)售條件后，開發(fā)商就擱置不開發(fā)了，所以安裝工程增速很低，項目都不竣工。

第二個，期房銷售和現(xiàn)房銷售，這兩個指標背離。

最近幾年，賣出去的房子，90%以上都是期房，現(xiàn)房不到10%，但是走勢是一致的，要冷都冷，要熱都熱。

但是，截至2019年11月，累計同比增速為5.9%，同期，現(xiàn)房銷售持續(xù)負增長，累計同比增速達到了-21.5%！

主要原因還是，開發(fā)商資金緊張，搶銷售。

無論是開發(fā)商賣期房，還是只開發(fā)不竣工，這些都加劇了：天量地產(chǎn)堰塞湖。

根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，截止10月份，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積高達85.49億平米！

85.49億平米在建工程，這個天文數(shù)字，既是地產(chǎn)韌性，也是個巨大腫瘤，除掉是大勢所趨。

先思考一個問題：為什么排除千難萬阻，硬要修改證券法呢？

因為，領(lǐng)導(dǎo)們迫切希望改變經(jīng)濟基礎(chǔ)，從土地溢價轉(zhuǎn)移到新興產(chǎn)業(yè)溢價，轉(zhuǎn)換的工具和平臺就是，資本市場。

這個趨勢，早就開始了，證券法都修改了，房地產(chǎn)堰塞湖也一定會疏通掉。

再看一下當前房地產(chǎn)的政策趨勢：

12月3日，黑龍江樓市調(diào)控升級，全面實行項目資本金監(jiān)管制度，禁止房企貸款拿地，高層建到2/3才能預(yù)售，結(jié)合實際，開展現(xiàn)房銷售。

12月13日，西安發(fā)布新政，對商品房預(yù)售資金實行全額、全程監(jiān)管，明確購房款必須交存監(jiān)管專戶。

……

觀察一下，最近樓市調(diào)控收緊政策，不再加碼限購，也不再限制人口流入，主要就是管控開發(fā)商資金，不準加杠桿拿地，不準隨意動預(yù)售款，動搖商品房預(yù)售制度，防止爛尾！

這會產(chǎn)生兩個結(jié)果：

1、防止項目爛尾，開發(fā)商一大筆錢都必須優(yōu)先保證，把現(xiàn)存項目完工，消耗掉這么龐大的堰塞湖。

2、以前預(yù)售高周轉(zhuǎn)模式玩不通了，也就是說，項目不是隨便開個頭，就能拿預(yù)售款了。這也意味著，這個堰塞湖，不會再大規(guī)模膨脹了。

2000年，我們地產(chǎn)每年新建1億平米，2010年增長到10億平方米，2018年又飆升到了17億平米，已經(jīng)到達極限。

黃奇帆判斷，這個數(shù)字就是中國房地產(chǎn)市場的天花板，往后就進入拐點，每年減少。

房地產(chǎn)，是經(jīng)濟的韌性，也是經(jīng)濟的隱患。

85.49億平米施工面積這個天量堰塞湖，疏通完工之時，也就是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型成功之際！