金科：營收連續(xù)九年勁增股息率超6%

突破千億大關后，金科延續(xù)高增長勢頭。

3月23日，金科發(fā)布最新年度財報顯示，2019年金科營業(yè)收入678億元，同比增長64%，連續(xù)9年保持穩(wěn)增長。金科全口徑銷售金額達1860億元，同比增長57%，超額完成年度目標近三成。根據(jù)公司年報顯示，公司2019年擬分紅，每股分0.45元，現(xiàn)金分紅超24億元，股息率（以收盤當日股價計算）超6%，同時，記者關注到，金科連續(xù)4年保持超高分紅，公司低估值高分紅的顯著特點，勢必會得到保險、公募等中長期價值投資者的高度關注。

盈利增幅超五成

財報數(shù)據(jù)顯示，2019年金科實現(xiàn)營業(yè)收入678億元，同比增長64%，連續(xù)9年保持增長；毛利率達28.84%，盈利能力逆勢持續(xù)保持較高水平；凈利潤達63.57億元，同比增長58%。

其中，歸母凈利潤56.76億元，同比增長46%；加權凈資產收益率23.63%，同比增長4.18個百分點；每股收益1.05元，同比增長46%。

隨著基本面持續(xù)優(yōu)化，金科負債壓力得到較大改善。2019年，金科的凈負債率下降至120%，相比2018年下降了16.3個百分點。

金科的業(yè)務聚焦在“三圈一帶、八大城市群”等23個省市地區(qū)深耕發(fā)展。財報顯示，金科及其附屬公司2019年實現(xiàn)銷售金額1860億元，同比增長57%，超額完成年度目標，完成率達124%。房地產銷售面積1，905萬平方米，同比增長42%，位居行業(yè)前列。

深耕戰(zhàn)略效果明顯的同時，金科全國化版圖全面“開花”，在重慶市場占有率達到11.66%，同比增加2個百分點；除重慶以外市場增長勢頭也表現(xiàn)強勁，銷售金額同比增長達到82%，合肥、蘇州、南寧、成都等重點城市的市場占有率同比增長均超50%以上。

2018年底，金科實現(xiàn)千億元銷售規(guī)模后，及時調整為持續(xù)健康發(fā)展的“四位一體”戰(zhàn)略。2019年金科將新戰(zhàn)略迅速落地，業(yè)務結構由“房地產開發(fā)+社區(qū)綜合服務”升級為由民生地產開發(fā)、科技產業(yè)投資運營、生活服務、文化旅游康養(yǎng)等“四位一體”多元化業(yè)務格局。

2019年金科各板塊實現(xiàn)了協(xié)同發(fā)展的新局面。其中，民生地產開發(fā)板塊，全面升級產品品質，480多個優(yōu)質項目遍布在全國130余城，核心產品力優(yōu)勢凸顯。生活服務板塊，金科一直走在行業(yè)前列，2019年營業(yè)收入同比增長超50%，服務項目近800個。科技產業(yè)投資運營板塊，金科已布局重慶、四川、湖南、山東、山西、陜西等8省份11個城市，累計開發(fā)運營管理項目19個，面積超900萬平方米，全年實現(xiàn)凈利約5億元。文化旅游康養(yǎng)方面，繼成立文旅康養(yǎng)集團之后，2019年，金科先后攜手成都置信集團及澳洲威秀集團，深耕文旅、康養(yǎng)領域，打造國際超級文旅IP。目前，三條產品線已研發(fā)完畢，示范項目落地在即。

金科股份董事長蔣思海年初表示，圍繞“四位一體”的發(fā)展戰(zhàn)略，金科正在從跨越式大發(fā)展，向著高質量發(fā)展推進。而財務數(shù)據(jù)持續(xù)優(yōu)化，在業(yè)內看來，最能反映出金科在推進高質量發(fā)展中正在穩(wěn)健運行。

銷售額三年三級跳

658億元、1188億元、1860億元，金科銷售金額過去三年實現(xiàn)大步“三連跳”，進入行業(yè)的第一梯隊。

2020年，疫情沖擊突至，但金科依然定下高目標：沖擊銷售金額2200億元，在奔向卓越的路上，金科的核心信念依然是堅持高質量發(fā)展?！拔覀兩羁陶J識到，高質量發(fā)展是邁向世界一流卓越企業(yè)的必經之路?！苯鹂票硎?。

在戰(zhàn)略驅動高質量發(fā)展方面，金科針對各板塊業(yè)務做了2020年的詳細部署。其中，民生地產方面，金科堅持“美好生活服務商”的戰(zhàn)略定位，緊密圍繞核心主業(yè)，擴大優(yōu)勢競爭。生活服務方面，推動服務集團跨業(yè)態(tài)發(fā)展，圍繞“四位一體”協(xié)同發(fā)展，提升綜合實力、行業(yè)影響力和客戶口碑。在科技產業(yè)（園區(qū)）投資運營方面，圍繞智能制造、數(shù)字科技、健康科技、智慧建造等產業(yè)方向，構建產業(yè)綜合運營服務體系，推動區(qū)域產業(yè)結構升級。在文旅康養(yǎng)方面，開創(chuàng)多層級產品及服務，緊扣國家鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略及文化、健康產業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，引進、嫁接國際國內具有獨特優(yōu)勢的頂尖IP資源，因地制宜、靈活搭配，打造城市新高度的文化旅游及康養(yǎng)品牌，助力公司成為美好生活服務商。

除頂層設計外，值得注意的是，金科2019年的能量儲備，已為今年的發(fā)展質量進一步晉級提供了充足的內核支撐。

財報顯示，2019年，公司新增土地儲備192宗，土地購置合同金額達到888億元，權益金額達到562億元，最終實現(xiàn)新增土地建面3323萬平方米；總土地儲備6700萬平方米，同比增長63%。

根據(jù)金科歷年的投資力度，2019年拿地金額和銷售金額的比重為48%，下降了10個百分點；但是拿地面積與銷售面積的比重從2018年的153%增長至2019年的169%，提升16個百分點，總體來說，公司始終保持著較為強力的納儲方式。

億翰研究院認為，金科拿地金額/銷售金額持續(xù)放緩，拿地面積/銷售面積卻保持增長，一方面2019年公司銷售均價不斷提升，同比增幅達10.3%，產品溢價能力增強；另一方面說明公司在對外擴儲過程中土地管控能力進一步加強，成交樓面價同比下降超過20%。

現(xiàn)金流是支撐企業(yè)可持續(xù)發(fā)展至關重要的元素，而金科這塊的優(yōu)化效果越發(fā)明顯。2019年，金科經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額22.39億元，同比2018年增長68%。2019年末，金科預收款為1146.9億元，同比增幅達50.4%，高于行業(yè)平均，為業(yè)績持續(xù)高增提供了保障。

同時回款方面金科也在不斷強化，2019年實現(xiàn)銷售回款1610億元，同比增長53%，回款率高達87%。值得一提的是，健康有序的財務狀況，使得金科每年的銀行授信額度持續(xù)保持增長，2019年達到2022億元，同比增長30%，為公司提供了充足的資金保障。

融信：凈利潤上升69.78%降本增效成果顯現(xiàn)

融信一直以來以成長速度著稱，也是達到千億目標中耗時最短的房企。

2015年融信還是一家百億量級的房企，銷售額僅有119.6億元，2018年則達到1218.84億元。三年時間，融信從百億到千億，規(guī)模上大步前進。

進入2019年，融信主動降低擴張速度，進入品質經營階段。如今，平衡發(fā)展成果已經顯現(xiàn)。

凈利潤人民幣58.94億元同比增加69.78%

2019年，政策多次強調房地產市場要平穩(wěn)健康發(fā)展，這是對房企銷售能力、承壓能力的一次重要檢驗。3月24日，融信中國（03301.HK）公布了2019年業(yè)績報告，合約銷售額人民幣1413億元，同比2018年增長15.9%。在市場整體向下的情況下，融信中國仍順利完成年初訂下的人民幣1400億元全年目標。

根據(jù)克而瑞地產研究院發(fā)布的《2019年中國房地產企業(yè)銷售TOP200排行榜》，融信憑借持續(xù)穩(wěn)定的銷售業(yè)績金額排名第22位，較2018年上升3位。

據(jù)年報顯示，2019年，融信中國集團營收人民幣514.62億元，同比增加49.75%。毛利潤為人民幣124.75億元，較2018年同比增54.68%；公司擁有人應占年內核心純利達人民幣31.82億元，較去年增加27.27%，剔除并購項目影響后的毛利率達28%，凈利率11%。歸屬股東凈利潤31.54億元，同比增46.72%。凈利潤人民幣58.94億元，較去年增加69.78%。

降杠桿成果顯現(xiàn)短期債壓力明顯減小

在2019年初，融信董事會主席歐宗洪表示，規(guī)模快速增長不再是融信中國的第一核心訴求，品質與經營的發(fā)展更為重要，融信的主要任務是降杠桿。他定下的目標是凈負債率降到70%-90%。

根據(jù)報告顯示，這一目標已經實現(xiàn)。截止2019年末融信中國的負債率為70%，同比2018年的105%大幅下降。

通過主動降杠桿，融信在公司經營的各個環(huán)節(jié)“降本增效”，加強資金籌劃，提高資金使用效率，保持財務健康平衡發(fā)展成果已經顯現(xiàn)。

報告顯示，2019年，融信中國借款總額約631.8億元，集團尚未償還借款的加權平均實際利率約為6.85%，同比降低0.24個百分點。同期，融信中國賬面現(xiàn)金及銀行結余共343.1億元。報告期內，融信中國總負債小幅增長5.29%至1729.2億元，凈負債率為70%，同比減少了35個百分點。現(xiàn)金余額足以應對短期債務，短期債壓力明顯減小，財務狀況和資本結構更趨良性發(fā)展。

拿地兼顧發(fā)展和周轉繼續(xù)深化“1+N”布局

在降杠桿、?，F(xiàn)金流的前提下，融信中國在土地儲備選擇上也更加明確。上半年土地市場偏熱，融信拿地也較為謹慎，量入為出，尋求發(fā)展和周轉效率之間的平衡，同時在城市更新項目上持續(xù)發(fā)力。目前，融信城市更新確權的土地已有426.33萬平方米，其中2019年新增的舊改確權200.35萬平方米。

報告顯示，2019年全年，融信中國新拓城市5個，新增46塊地塊使用權，總建筑面積730.55萬平方米。截至2019年底，融信已進入全國44個城市，土地儲備的總建筑面積約為2700萬平方米。其中約81%的土地位于中國一二線城市的黃金地段。

隨著融信在杭州、上海等城市的地標項目形成示范效應，為未來繼續(xù)在一二線核心城市繼續(xù)獲取優(yōu)質地塊奠定了基石。

融信表示，未來的戰(zhàn)略布局將繼續(xù)專注于當前的物業(yè)開發(fā)業(yè)務及在中國一線及二線城市收購優(yōu)質地塊，繼續(xù)深化“1+N”布局，深耕全國九大城市群（長三角、海峽西岸、長江中游、中原、成渝、大灣區(qū)、京津冀、山東半島、西北）共44個城市，200個項目，在鞏固千億地位的同時，持續(xù)完善全國化布局。

精簡架構釋放區(qū)域能量期末分紅提升64%

進入品質經營發(fā)展階段后，融信也在不斷優(yōu)化自己的組織架構。2019年，融信對原有的“4+1”事業(yè)部格局進行調整，四大事業(yè)裂變成10個新的區(qū)域集團和公司。拆分后的布局可以加大總部對區(qū)域的管控力度，更能適應融信潛在的擴張需求，更精細化的管理模式將釋放區(qū)域能量，并提升全國操盤能力。同時，精簡架構也為降低管理成本的手段，可以在一定程度上提升利潤水平。

在利潤大增和負債率下降之后，與之伴隨的“高分紅”也沒有缺席。報告顯示，融信將以每股0.60港元對股東派息回饋。這相比于一年前，每股收益提升了64%。

龍湖：核心凈利增至155.5億元

3月24日，龍湖集團控股有限公司公布其截至2019年12月31日全年業(yè)績。全年合同銷售額同比增長20.9%至2425.0億元人民幣。

2019年，龍湖集團實現(xiàn)營業(yè)額1510.3億元，同比增長30.4%。其中，物業(yè)發(fā)展收入占比93.2%，物業(yè)投資收入占比3.8%，物業(yè)管理及相關服務及其他收入占比3%。

期內，實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為183.4億元，減除少數(shù)股東權益、評估增值等影響后的核心凈利潤155.5億元，同比增長21.0%。毛利同比增長28.5%至508.0億元，毛利率33.6%。核心稅后利潤率為15.5%，核心權益后利潤率為10.3%。

2019年，龍湖集團物業(yè)發(fā)展業(yè)務實現(xiàn)營業(yè)額1407.9億元，交付物業(yè)總建筑面積1068萬平方米。全年實現(xiàn)地產開發(fā)合同銷售2425.0億元，同比增長20.9%，繼續(xù)穩(wěn)站行業(yè)前十。

年內，龍湖緊密圍繞核心城市群范圍內的一二線及熱點城市進行布局。全年，龍湖集團新增90幅新地，首入太原、長春、?？凇⑿熘?、揚州等11城，新增收購土地儲備總建筑面積為1731萬平方米，權益面積1273萬平方米，平均權益收購成本每平方米6186元。

截至2019年底，龍湖集團土儲合計6814萬平方米，權益面積4742萬平方米，業(yè)務已遍布京津冀、長三角、粵港澳大灣區(qū)、成渝等7個城市群的55個城市，約90%的貨量集中在高能級城市和價值區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)的盈利增長奠定了基礎。

2020年前兩月，龍湖集團新增收購土地儲備總建筑面積為232萬平方米，權益面積為178萬平方米。

在融資方面，2019年龍湖保持了平均借貸成本4.54%的低位，平均貸款年限6.04年，凈負債率51.0%，在手現(xiàn)金609.5億元，現(xiàn)金短債比（在手現(xiàn)金除以一年內到期債務）4.38，一系列指標均維持行業(yè)內的較高水準。

報告期后，龍湖集團于2020年1月成功發(fā)行6.5億美元票據(jù)，其中2.5億美元為7.25年期，票息3.375%；4億美元為12年期，票息3.85%，創(chuàng)下中國民營房企“最長年期”和“最低票息”雙紀錄。此后，又在境內成功發(fā)行28億元公司債券及30億元住房租賃專項公司債券，票面利率介乎3.55%至4.2%之間，期限介乎于5年至7年。

2020年，龍湖集團將針對所布局城市中剛需、改善、商業(yè)經營等不同的細分需求，推出212個主力項目，其中65個為全新項目，120個項目將推出新一期新業(yè)態(tài)產品。投資性物業(yè)方面，商業(yè)運營業(yè)務中，成都、重慶、南京、蘇州、濟南、西安等地的天街項目將于2020年開業(yè)；租賃住房業(yè)務龍湖冠寓，也將有計劃地持續(xù)推進。

中國奧園：規(guī)模與利潤雙增長

3月24日晚間，中國奧園集團股份有限公司公布2019全年業(yè)績，實現(xiàn)合同銷售1180.6億元，同比增長約29%；實現(xiàn)營業(yè)額約505.3億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%和67%。

中國奧園致力于成為世界一流的健康生活綜合服務商，秉承“構筑健康生活”品牌理念，深化“一業(yè)為主、縱向發(fā)展”戰(zhàn)略布局，以房地產開發(fā)為核心，縱向發(fā)展相關產業(yè)。2019年，通過深耕重點區(qū)域與城市，中國奧園鞏固并擴大市場份額，各項業(yè)績指標取得穩(wěn)健增長。年內實現(xiàn)營業(yè)額約505.3億元、凈利潤約52.2億元、核心凈利潤約51.2億元，同比分別增長63%、78%和67%；核心凈利潤率約10.1%，同比增長0.2百分點；每股基本盈利為人民幣156.48分，同比增長74%。

2019年，中國奧園在地產主業(yè)的優(yōu)勢持續(xù)鞏固，實現(xiàn)合同銷售1180.6億元，同比增長29%，超額完成全年目標。2016至2019年，合同銷售年復合增長率達66%，增幅高于行業(yè)平均水平。截至2019年底，中國奧園已簽約未確認的合同銷售約1705億元，將于未來2年內逐步確認，盈利持續(xù)性強。

2019年，中國奧園在確保合理成本及穩(wěn)定利潤率的情況下，發(fā)揮收并購傳統(tǒng)優(yōu)勢，策略性補充土地儲備。年內，中國奧園共新增87個項目，新增可開發(fā)建筑面積約1609萬平方米，新增可售貨值約1861億元，平均土地成本約每平方米3199元，確保合理的土地成本和穩(wěn)定的利潤率，有助應對市場波動。

截至2019年末，中國奧園擁有土地儲備總建筑面積約4503萬平方米，權益比約79%，總貨值約人民幣4585億元，計入城市更新項目后的總貨值約人民幣6845億元。此外，中國奧園積極推進城市更新項目，實現(xiàn)舊城、舊廠、舊村“三舊”改造全覆蓋。截至2019年末，擁有逾30個不同階段的城市更新項目，預計額外貢獻可售貨值約2260億元，其中粵港澳大灣區(qū)占89%，提供額外的土地儲備資源，為未來增長提供動力。

2019年，中國奧園股價累計上漲約1.6倍，成為表現(xiàn)最佳的內房股之一，并獲納入MSCI中國指數(shù)、恒生綜合大中型股指數(shù)、滬深港通名單及大灣區(qū)指數(shù)。作為中國奧園旗下分拆的首家上市公司，奧園健康生活于2019年3月18日成功在港交所主板上市，業(yè)務價值得到釋放。

2020年伊始，新冠肺炎疫情爆發(fā)，中國奧園積極履行企業(yè)社會責任，通過全球渠道采購逾110萬只醫(yī)用口罩、醫(yī)用防護服等緊缺物資全力支援武漢、廣州等抗疫前線。中國奧園不僅是最早支援武漢的地產企業(yè)之一，更是首家直接采購醫(yī)療緊缺物資并馳援抗疫前線醫(yī)院的企業(yè)。

據(jù)悉，隨著疫情逐步受控，中國奧園目前約99%售樓處已復工，約94%的施工項目通過當?shù)卣畬徟凸?，工程進度按計劃推進。

藍光嘉寶服務：合約面積過億

3月20日，藍光嘉寶服務公布2019年度業(yè)績報告，這也是赴港上市之后，該公司的首份“成績單”。從數(shù)據(jù)來看，這份業(yè)績報告不乏亮點，各項數(shù)據(jù)符合此前披露的溢利預期。

業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示，2019年藍光嘉寶服務實現(xiàn)收入總額為21億元，同比增長43.4%，收入主要來自于物業(yè)管理服務、咨詢服務及社區(qū)增值服務三條主要業(yè)務線，分別占收入總額的約54.2%、24.4%及21.4%。其中物業(yè)管理服務收入11.39億元，同比增長26.6%；咨詢服務收入5.11億元，同比增長121%；社區(qū)增值服務收入4.49億元，同比增長34.9%。

截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務實現(xiàn)歸母凈利潤4.29億元，同比增長48.5%。毛利7.6億元，增加約56.2%，毛利率36.2%，較去年同期增加約3%。凈利潤4.44億元，增加約49.6%，公司凈利率約21.15%，較去年同期增加約0.9%。業(yè)績報告同時顯示，毛利率的提高主要是由于咨詢服務及社區(qū)增值服務占比提升所致。

藍光嘉寶服務2019年“成績單”中，規(guī)模的上漲是最為突出的一筆。收并購加上來自母公司管理面積的內生增長，使得藍光嘉寶服務的管理面積得以快速增長。截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務于全國69個城市擁有在管項目477個，期內在管建筑面積0.72億平方米，同比增長18.3%，合約管理面積1.17億平方米，同比增長58.8%。

據(jù)華創(chuàng)證券2019年物業(yè)管理行業(yè)深度報告所示，收并購獲取管理面積提升是物管企業(yè)直接并迅速提升規(guī)模的主要方式。顯然，對于藍光嘉寶服務而言，目前最有效的管理面積擴張同樣是通過收并購。業(yè)績報告顯示，促成2019年合約面積上漲的因素，主要是大體量的收并購。據(jù)公開資料，2016年，藍光嘉寶服務以1.04億元收購四川國嘉物業(yè)；2017年先后以6000萬元、2400萬元收購杭州綠宇、上海真賢部分股份；2018年，又以5200萬元、3500萬元、230萬元收購成都東景、瀘州天立部分股權及成都全程全部股份。

2020年，藍光嘉寶服務擴張?zhí)崴佟?月10日，完成成都創(chuàng)藝物業(yè)有限公司、無錫東洲物業(yè)管理有限公司簽署股權轉讓協(xié)議。通過100%股權的轉讓，成都創(chuàng)藝物業(yè)、無錫東洲物業(yè)兩家公司將成為藍光嘉寶服務的全資附屬公司。大量收并購所需的資金，主要來源于低成本的上市融資。根據(jù)藍光嘉寶服務上市募集用途顯示，募集資金中的77%將用來擴大物業(yè)管理服務規(guī)模，截至2019年12月31日，這部分資金余額為11.55億元。

低成本的上市融資是藍光嘉寶服務優(yōu)化融資的主要方式。同時，由于融資成本的降低，藍光嘉寶服務的資產負債率降至35.4%。業(yè)績報告所示，截至2019年12月31日，藍光嘉寶服務的資產負債率較2018年的63.2%降低了27.8%。流動資產約為29.81億元，同比增長227.7%；公司的流動負債也由同比增長54.3%至11.99億元。截至2019年12月31日，流動比率為2.49倍，較去年同期提高了1.32倍。