近日，上海、重慶同日發(fā)布新政為仍然躁動不安的樓市繼續(xù)降溫，究其原因便是樓市投機者余火仍存。業(yè)內(nèi)人士表示，未來中國熱點城市房地產(chǎn)市場持續(xù)收緊將是大概率事件，樓市或出現(xiàn)持續(xù)降溫和房價回落。但需要注意到，在持有環(huán)節(jié)成本低下的背景下，仍是投機者樂園的樓市，或難打破樓市“十調(diào)九漲”的怪圈，因此，作為穩(wěn)樓市的最后一環(huán)的長效機制應(yīng)盡快推到臺前。

  多地發(fā)布2017年房地產(chǎn)調(diào)控政策

  近期我國多地陸續(xù)公布政策，繼續(xù)采取限制措施穩(wěn)定樓市。針對個別區(qū)域和少量樓盤成交量和價格出現(xiàn)異動，13號，重慶市采取措施打擊炒房行為。

  1、重慶：房價異動房產(chǎn)稅信貸措施遏制“炒房”

  根據(jù)調(diào)整后的房產(chǎn)稅政策，將“征收對象”中的“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含第二套）以上的普通住房”調(diào)整為“在重慶市同時無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的首套及以上的普通住房”。新政策自14號起施行。據(jù)介紹，這一政策就是為了遏制“炒房”牟利行為。

  同時，工商銀行重慶分行、重慶農(nóng)商行、三峽銀行等12家金融機構(gòu)和市住房公積金管理中心聯(lián)合發(fā)表聲明，堅決反對一切形式的炒房行為，采取措施，打擊炒房行為，包括對“三無”人員來渝“炒房”信貸不予辦理；對涉嫌哄抬房價、捂盤惜售和發(fā)布虛假信息的違規(guī)企業(yè)，暫停辦理住房按揭商業(yè)貸款和公積金貸款。

  2、北京商品房限購繼續(xù)執(zhí)行不排除會加強政策

  北京市住建委表示，2017北京繼續(xù)對房地產(chǎn)市場實行差別化的稅收、信貸等政策，限購作為一項行之有效的政策措施，考慮到北京人口資源環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，仍將繼續(xù)堅持，但不排除會加強政策。

  3、山東多地商品房繼續(xù)限購限貸限價

  14號召開的山東省住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上決定，今年濟南、青島等熱點和潛在熱點城市，要增加住宅及用地有效供給，繼續(xù)執(zhí)行好限貸限購、限價銷售等措施，確保房價環(huán)比不增長；山東省其他城市要有序推進商品住宅去庫存，積極化解非住宅庫存。防止商品房交易量和價格暴漲暴跌。

  4、上海：個人住房貸款增量創(chuàng)新低

  央行數(shù)據(jù)顯示，隨著上海房地產(chǎn)調(diào)控效果不斷顯現(xiàn)，個人貸款增速和增量占比明顯回落。一至四季度個人住房貸款分別增加917.3億元、1015.5億元、747.7億元和671.9億元，三四季度貸款季度增量明顯下降，其中12月份新增個人住房貸款154.7億元，創(chuàng)近14個月個人住房貸款月增量新低，表明調(diào)控新政促進房產(chǎn)市場和住房信貸穩(wěn)健發(fā)展的效果顯著。

  長效機制箭在弦上

  近日，國家發(fā)改委主任徐紹史在國新辦組織的引領(lǐng)經(jīng)濟發(fā)展新常態(tài)和深化供給側(cè)改革發(fā)布會上表示，中國經(jīng)濟不會出現(xiàn)“塌方式”下滑和“硬著陸”，房價也得到有效控制，正制定長效機制，包括一些法律法規(guī)規(guī)定和財政金融政策。

  值得注意的是，此前房價“十調(diào)九漲”的主要原因，便是短期調(diào)控政策難以形成良性政策循環(huán)效應(yīng)。中國社會科學院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2015-2016）》指出，住房調(diào)控政策難以實現(xiàn)預(yù)期調(diào)控目標，主要原因在于沒有能夠考慮到政策的滯后性，導致調(diào)控政策缺乏穩(wěn)定性、持續(xù)性。

  此外，中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出，地方政府消極調(diào)控也是房價恐慌性暴漲的一個重要原因。他表示，2015年底中央明確提法是“三四線城市去庫存、一二線城市還要抑制投機”，但在地方具體執(zhí)行過程中，一二線城市并未很好執(zhí)行該政策，庫存不大但卻去庫存，供給減少，導致房價大漲，而應(yīng)該去庫存的三四線城市出于財政考慮，未能減少供給卻又增加新投資，尤其去年上半年，三四線城市的投資開工增長率甚至高于一二線城市，搞反了中央政策意圖。

  財政部原財政科學研究所所長賈康也指出，中國的房地產(chǎn)市場就是“打擺子”式的，“之前大家還擔心冰火兩重天，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那么大，沒想到才幾個月迅速火熱起來，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，各地政府迫不得已，不斷推出各種限購限貸措施。這種打擺子式的表現(xiàn)，再次說明我們前幾年說的多輪調(diào)控主要是治標，而非有效治本?！?

  “住房長效機制缺乏清晰的框架和路線、時間表。”倪鵬飛表示，房產(chǎn)稅和個人住房信息系統(tǒng)進展緩慢，影響長效機制的整體建設(shè)進程和調(diào)控效果；在保障房供給方面，以貨幣化安置、以購代建等方式進行保障房供給的實施細節(jié)方面還有待于完善。

  倪鵬飛建議，房地產(chǎn)長效機制的構(gòu)建上，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費和分配制度，新市民通過市場和政府支持租購可支付住房。同時建立“有償性、競爭性”的住房用地制度，“多層次、普惠制”的住房金融制度，“以持有稅為主”的房地產(chǎn)財稅制度。

  政策再收緊業(yè)內(nèi)稱仍有上漲壓力

  盡管市場預(yù)期2017年樓市調(diào)控將不斷加碼，但仍有不少業(yè)內(nèi)人士認為，未來房價仍有上漲壓力，但漲幅相較2016年會顯著降溫，且區(qū)域分化現(xiàn)象會日漸突出。

  方正證券首席經(jīng)濟學家任澤平認為，本輪房價調(diào)整可能持續(xù)到2017年底至2018年上半年。由于當前調(diào)控主要是通過限購限貸控制需求，如果土地供給跟不上和長效機制建立不理想，2017年底至2018年上半年房價則將面臨新一輪上漲壓力，但如果長效機制能建立，尚有轉(zhuǎn)機。

  中國科學院預(yù)測科學研究中心在《2017年中國房地產(chǎn)行業(yè)走勢展望》預(yù)測報告中指出，預(yù)計2017年中國房地產(chǎn)成交量和成交額增幅較2016年會大幅下滑，但價格方面仍將維持上漲態(tài)勢，預(yù)計全年商品房平均銷售價格同比增長3.4%。

  海通證券首席宏觀分析師姜超則表示，在不加息的情況下，房價暴跌概率不大，但大概率會進入縮量陰跌模式?！昂芏嗳伺袛嗟禺a(chǎn)調(diào)控難以持續(xù)，因為地產(chǎn)調(diào)控會導致經(jīng)濟下行壓力，經(jīng)濟下行又會倒逼政策在2017年下半年放松樓市調(diào)控政策，進而導致房價出現(xiàn)報復(fù)性上漲。不過，個人認為本輪地產(chǎn)調(diào)控不可能放松，原因在于國際環(huán)境發(fā)生了巨大變化。如果美國加息周期確立，而中國繼續(xù)做大地產(chǎn)泡沫，那么未來金融風險將巨大?！?

  根據(jù)樓市分化情況判斷，齊魯資管首席經(jīng)濟學家李迅雷認為，對于供不應(yīng)求區(qū)域而言，房價仍存上漲空間，只是時間上可能要在下半年以后。此外，醞釀中的房產(chǎn)稅將是對投資樓市的一大掣肘，只是推出的時間窗口很難選擇。區(qū)域分化現(xiàn)象會日漸突出。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，未來全國范圍內(nèi)的房價不可能用一個“漲”或“跌”就可以形容，城市劃分更多將告別一線二線三四線，變成城市群城市圈，有活力的區(qū)域易漲難跌。